Yhteisomistuksen purku

Yhteisomistuksen purku ja kiinteistön yhteisomistuksen purku

Yhteisomistuksen purku on mahdollinen, kun useampi henkilö omistaa jonkin omaisuuserän kuten kiinteistön tai asunto-osakkeen yhteisesti, ja yhteisomistus halutaan päättää. Tavoitteena voi olla, että yhteisestä omaisuudesta päästään kokonaan eroon, tai että yhteinen omaisuus tai osa siitä voidaan pitää, mutta ilman, että sitä omistetaan yhteisesti kenenkään kanssa. Yhteisomistussuhteen purkaminen on järkevää silloin, kun omaisuuden hallinnointi yhdessä sukulaisen tai entisen puolison kanssa aiheuttaa enemmän päänvaivaa ja kuluja kuin omaisuudesta on hyötyä.

Mikä on yhteisomistuksen purkaminen, ja milloin se on tarpeen?

Yhteinen omaisuus voi aiheuttaa erimielisyyksiä

Yhteisomistuksen purkaminen tarkoittaa yhteisesti omistetun omaisuuden jakamista tai myymistä siten, että yhteisomistus päättyy. Lähtökohtaisesti yhteisomistajat saavat hoitaa omaisuuden myynnin tai jakamisen sopimalla siitä keskenään kuten haluavat. Yhteisomistussuhteen purkaminen on tarpeen silloin, kun yhteisomistajat eivät pysty sopimaan omaisuuden jakamisesta tai myymisestä ilman ulkopuolista apua. Yhteisomistajien huono suhde tai keskinäiset erimielisyydet omaisuuden käytöstä voivat johtaa tilanteeseen, jossa omaisuuden yhteinen hallinnointi on mahdotonta, mutta myöskään omaisuuden jakamisesta tai myymisestä ei päästä yhteisymmärrykseen.
Yhteisomistuksen purku voi tulla eteen muuttuvan elämäntilanteen takia. Esimerkiksi parisuhteen päättyessä yhteinen asunto halutaan usein myydä, tai ainakaan sitä ei enää haluta omistaa yhdessä entisen puolison kanssa. Kun erotilanteeseen ja entiseen yhteiseen kotiin liittyy vahvoja tunteita, myyntiä ei välttämättä pystytä omin voimin hoitamaan sovussa.

Myös perinnönjaon jälkeen voidaan olla tilanteessa, jossa perikunnan yhteisomistuksen purkaminen ajankohtaistuu: kuolinpesästä saattaa jäädä perinnöksi kiinteistö- tai asunto-omaisuutta kuten vaikka kesämökki, jonka omistus jakautuu useamman sukulaisen kesken. Jos jokaisella osaomistajalla on toisistaan poikkeavat näkemykset siitä, mitä perintöomaisuudella tulisi tehdä ja kuka sitä saa käyttää, osaomistajan kannalta voi olla stressittömin ratkaisu pyytää omaisuuden jakamista tai myydä osuutensa pois.

Yhteisomistuksen purun hakeminen: mille omaisuudelle ja mistä?

Yleisin yhteisomistuksen purkutilanne on asunnon tai kiinteistön yhteisomistuksen purku, mutta myös muunlaisen omaisuuden yhteisomistus voidaan purkaa. Yhteisomistuksen purkaminen voidaan tehdä jakamalla omaisuus, jos se on mahdollista, tai myymällä esine.
Yhteisomistuksen purkamismenettely laitetaan vireille tuomioistuimessa. Yhteisomistajuuden purku on laissa säännelty menettely, mutta yhteisomistajien on yleensä mahdollista poiketa laista keskinäisin sopimuksin. Omaisuudesta huolehtimaan ja myyntiä tai jakoa toimittamaan voidaan tuomioistuimessa määrätä ulkopuolinen henkilö eli uskottu mies.

Miten yhteisomistus puretaan?

Omaisuus jaetaan tai myydään

Ensisijaisesti yhteisomistus on lain mukaan purettava jakamalla omaisuus yhteisomistajien kesken. Myös kiinteistöjä voidaan näin jakaa pienempiin osiin.

Omaisuuden jakaminen voi kuitenkin jostakin syystä estyä. Usein käy niin, että omaisuuden jakaminen ei ole ollenkaan mahdollista. Esimerkiksi asunto-osaketta ei voi jakaa osiin. Myös kiinteistö, jolla sijaitsee vain yksi rakennus, josta pääosa kiinteistön arvosta muodostuu, on vaikeaa jakaa tasapuolisesti.

Toki osaomistajat voivat maksaa keskinäisiä korvauksia omaisuuden jakamisen yhteydessä, jolloin epätasaisetkin jako-osuudet saadaan tasattua, mutta ketään ei voi pakottaa lunastamaan omaisuutta vasten tahtoaan. Yhteisomistussuhteen purkaminen jakamalla voi estyä myös siksi, että omaisuuden jakaminen aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai siksi, että omaisuuden arvo alenisi huomattavasti, jos omaisuus jaettaisiin.

Yhteisomistuksen purkaminen tuomioistuimessa

Jos yhteisesti omistettua omaisuutta ei voida jakaa, yhteisomistajalla on oikeus hakea omaisuuden myyntiä tuomioistuimelta. Hakemus ei edellytä, että yhteisomistuksen purkuun olisi muiden osaomistajien lupa, eli yhteisomistuksen purkua voi hyvin hakea silloinkin, kun osaomistajat eivät ole keskenään väleissä tai eivät pääse sopuun omaisuuden myynnistä.

Tuomioistuin antaa muille osaomistajille mahdollisuuden lausua myynnistä mielipiteensä. Muut yhteisomistajat voivat vastustaa omaisuuden myyntiä tuomioistuinkäsittelyn aikana, jos he katsovat esimerkiksi, että omaisuus olisi mahdollista jakaa omistajien kesken.

Miten yhteisomistettu omaisuus myydään?

Yhteisesti omistettu omaisuus voidaan määrätä myytäväksi ulkopuoliselle, jos kukaan nykyisistä omistajista ei ole kiinnostunut ostamaan muiden osuutta. Kun omaisuus myydään ulkopuoliselle, kaikki osaomistajat menettävät oikeutensa omaisuuteen. Myynti toteutetaan lähtökohtaisesti tarjouskaupalla, ellei jokin muu myyntitapa ole edullisempi. Osaomistajat voivat myös keskenään sopia myyntitavasta. Tuomioistuin voi yhteisomistajan pyynnöstä määrätä alimman hinnan, jolla omaisuus saadaan myydä.

Tarvittaessa tuomioistuin määrää ulkopuolisen henkilön myymään omaisuuden. Tällaisesta henkilöstä käytetään nimitystä uskottu mies. Uskottuna miehenä voi toimia esimerkiksi juristi. Jos yhteisomistaja niin pyytää, tuomioistuin voi määrätä myös omaisuuden hoidon uskotun miehen tehtäväksi siihen saakka, kunnes omaisuus on myyty. Uskotun miehen määrääminen ei edellytä, että yhteisomistajilla on ollut riitaa, vaan uskotun miehen hakeminen on järkevää jo yhteisomistuksen purkamisen sujuvoittamiseksi ja erimielisyyksien välttämiseksi: on helpompaa ja nopeampaa, kun omaisuutta hoitaa yksi asiantunteva henkilö, jolla ei ole asiaan henkilökohtaista tunnesidettä.

Uskottu mies järjestää omaisuuden myynnin tarkoituksenmukaisella tavalla. Esimerkiksi asunnon yhteisomistuksen purku voidaan toteuttaa siten, että uskottu mies hankkii kiinteistönvälittäjän myymään asunnon. Kun esine on myyty, uskottu mies jakaa kauppahinnan omistajille.

Erimielisyydet yhteisomistuksen purussa – ennakoi ja varaudu

Yhteisomistuksen purkamisen yhteydessä voi ilmetä omaisuuteen liittyviä erimielisyyksiä, etenkin, jos yhteisomistajien välit ovat tulehtuneet tai jos omaisuuteen on laitettu suuria summia rahaa. Riitaa voi syntyä esimerkiksi siitä, kuinka suuren osuuden kukin oikeastaan omistaa, tai miten omaisuuden myynnissä huomioidaan korjaukset tai parannukset, jotka joku yhteisomistajista on teettänyt ja maksanut. Jos yksi osaomistaja on vaikkapa remontoinut yksin kiinteistöä ja siten nostanut sen arvoa, voi hänestä tuntua, että ei ole oikein, jos muut osaomistajat hyötyvät ilmaiseksi hänen työstään ja saavat kiinteistön myynnistä yhtä paljon kuin hänkin.

Uskottu mies voi auttaa osapuolia myös tällaisissa tilanteissa sovintoratkaisun löytämiseksi, minkä lisäksi osapuolilla on mahdollisuus käyttää omaa lakimiestä neuvotteluyhteyden saavuttamiseksi. Tärkeää on, että mahdolliset sudenkuopat tunnistetaan ja niihin pyritään reagoimaan ennen kuin riita paisuu.