Kilpailun kiristyessä ostajat tekevät asuntokaupoilla nopeita ostopäätöksiä. Erityisesti kasvukeskuksissa asunnot vaihtavat nopeasti omistajaa. Runsas kaupankäynti luo painetta markkinoille ja kysytyimmillä alueilla ollaan valmiita tarjoamaan jopa pyyntihintaa enemmän. Voiko ostotarjouksesta vetäytyä ilman kuluja, jos alkaakin kaduttamaan? Vai onko vastassa korvausvaatimus?
Ostotarjouksen antaminen ja sen sitovuus
Useimmiten ostotarjousmenettelyssä on mukana välittäjä, joka huolehtii kirjallisen ostotarjouksen muotovaatimuksista. Mikäli kaupassa ei ole mukana välittäjää, kannattaa ostotarjous antaa aina kirjallisesti ja sopia ostotarjouksen ja kaupan peruuntumisen ehdoista. Ehdollisen ostotarjouksen antaminen on järkevää esimerkiksi tilanteessa, jossa asunnon rahoittamisessa on vielä selvitettävää tai asunnossa tehdään kuntokartoitus.
Jo suullisesti annettu asunnon ostotarjous sitoo ostajaa. Samaten sähköpostitse annettu kirjallinen ostotarjous on pätevä. Myyjän hyväksyttyä tarjouksen, ostaja ei voi enää perua ostotarjoustaan. Osapuolten välille on tällöin syntynyt sopimusoikeudellisesti sopimus. Ostotarjouksen hyväksyminen tarkoittaa sitä, että kaupanteon edellytykset ovat täyttyneet ja sopimus sitoo osapuolia, vaikkakin varsinaista asuntokauppaa ei vielä ole tehty.
Vahingonkorvausvelvollisuudesta
Lähtökohtaisesti kaupasta voi hyväksytyn ostotarjouksen jälkeen vetäytyä vain, jos siitä on erikseen sovittu tarjouksen antamisen yhteydessä. Mikäli ostotarjouksen yhteydessä on sovittu sopimussakosta ja kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta seikasta, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus. Asuntokauppalain mukaan ostaja voi menettää kuitenkin ainoastaan 4 % tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Korvausta voidaan sovitella, jos se muuten olisi kohtuuton ottaen huomioon kaupan syntymättä jäämisen syyt, vastapuolelle aiheutunut vahinko tai muut seikat. Asuntokauppalain mukaan myyjällä ei ole tällöin oikeutta muuhun seuraamukseen. Kahden kuluttajan välisessä kaupassa voidaan lisäksi sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen tälle aiheutunut todellinen vahinko.
Jos osapuolten välillä ei ole sovittu vakiokorvauksesta eikä käsirahasta, ostaja voi siltikin joutua korvaamaan myyjälle sopimusrikkomuksesta aiheutuneet vahingot. Myyjän tulee kuitenkin osoittaa, mitä todellista vahinkoa hänelle on aiheutunut tarjouksesta vetäytymisen johdosta. Korvattavaksi voisivat tulla esimerkiksi välityspalkkiot tai muut uudelleen myymisen myyntikulut, jotka ovat aiheutuneet siitä, ettei kauppaa syntynytkään.
Mikäli tarjouksen tekijä vetäytyy kaupasta asuinhuoneistossa asuinhuoneistosta ostotarjouksen tekemisen ja kaupantekopäivän välillä löydetyn kosteusvaurion perusteella, kaupan ei katsota peruuntuneen ”tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä”. Kosteusvaurio tai vastaava virhe on objektiivisesti arvioituna merkityksellinen kunnon puutteellisuus, joka vaikuttaa kauppaan ja päätöksentekoon. Tällöin kaupasta vetäytyminen ei johda korvausvelvollisuuteen.
Kun kaupanteosta vetäydytään, herää usein kysymyksiä myyjän ja ostajan oikeuksista ja velvollisuuksista. Yleensä juristilta kysytään, tuleeko vahingonkorvaus kysymykseen, tai voidaanko toinen osapuoli velvoittaa tekemään kauppa. Jos olet ostamassa tai myymässä omakotitaloa eli kiinteistöä, tilanne eroaa asunto-osakekaupasta, sillä maakaaren säännökset kaupan esisopimuksen muotovaatimuksista pitää huomioida.
