Tontin lohkominen

Tontin lohkominen

Tontin lohkominen on tapa jakaa yksi tontti kahdeksi tai useammaksi pienemmäksi tontiksi, josta muodostetaan uusia tontteja. Lohkomalla voidaan myös siirtää osa tontista toiseen tonttiin.

Lohkominen voi olla ajankohtaista esimerkiksi, kun omasta tontista halutaan myydä alue, tai kun tontin yhteisomistajat haluavat jakaa tontin keskenään. Lohkomisen viranomaisosuus tapahtuu maanmittauslaitoksen lohkomistoimituksessa. Ennen sitä osapuolten on tarpeen sopia lohkomisen tarkemmista yksityiskohdista kuten tontin rajoista, kauppahinnasta ja kulun järjestämisestä tontille.

Tontin lohkomista säännellään Kiinteistönmuodostamislailla.

Milloin tontin lohkominen on mahdollista?

Tontin lohkomistoimitus voi tulla Maanmittauslaitoksessa vireille kahdella tapaa:

1. Tontin omistaja tai osa omistaja hakee lohkomista.
2. Lohkotun alueen ostaja hakee lohkomistoimitusta kaupanteon jälkeen.

Ensimmäinen vaihtoehto voi tulla kyseeseen esimerkiksi, kun tontti on tullut useamman eri henkilön yhteisomistukseen perintönä tai lahjana, mutta omistajat tai joku omistajista ei halua jatkaa yhteistä tontin hallinnointia, eikä tonttia haluta myydä. Tällöin voidaan sopia, että joku osaomistajista lohkoo itselleen osan tontista, ja hänen omistusoikeutensa muuhun tonttiin lakkaa. Osaomistaja voi hakea lohkomista myös ilman muiden suostumusta.

Lohkottava osuus tontista voidaan myös myydä tai lahjoittaa joko jollekin tontin osaomistajista tai ulkopuoliselle taholle. Tällöin tehdään määräalan kauppakirja tai lahjakirja. Lohkomistoimitus käynnistyy, kun ostaja toimittaa allekirjoitetun määräalan kauppakirjan tai lahjakirjan Maanmittauslaitokselle ja hakee uudelle omistukselleen lainhuutoa eli kirjaamista Maanmittauslaitoksen rekisteriin.

Tontin lohkominen voi olla vaihtoehto tilanteelle, jossa tonttia pidettäisiin yhtenä ehjänä kokonaisuutena, ja sen käytöstä sovittaisiin hallinnanjakosopimuksella. Tontin lohkominen tarkoittaa, että kunkin tontin omistaja saa täyden vapauden määrätä omasta tontistaan eikä keskinäisiä sopimuksia naapurin kanssa tarvita. Lohkominen luo selvät ja pysyvät rajat omistukselle sekä omistajan oikeuksille ja velvollisuuksille.

Jotta lohkominen olisi mahdollista, lohkomistoimituksen tulee täyttää ne edellytykset, jotka alueen käytölle on kaavoituksessa asetettu. Laki ja kaavoitus asettavat myös edellytyksiä sille, millainen lohkotontin on esimerkiksi koon ja sijainnin puolesta oltava, jotta sille on oikeus rakentaa.

Mitä lohkomisen yhteydessä kannattaa huomioida?

Lohkomisen yhteydessä osapuolet sopivat lohkottavan tontin rajoista sekä mahdollisesta kauppahinnasta ja korvauksista. Jos lohkottu tontti myydään, tulee tehdä samalla kirjallinen määräalan kauppakirja.

Lohkotun tontin rajat on kätevintä merkitä maanmittausviranomaisen karttaan, jos sellainen on saatavilla. Näin rajat on helppoa osoittaa maanmittausviranomaiselle, kun lohkomista haetaan.

Vaikka lohkomiseen ei liittyisi kauppaa, vaan kyseessä on tontin yhteisomistajien keskeinen jakamisjärjestely, omistajien voi olla tarpeen sopia keskenään korvauksista. Korvaukset voivat tulla pohdittavaksi etenkin, jos tontilla on rakennuksia, eikä tontin arvoa voi jakaa tasaisesti lohkotontin ja kantatontin kesken. Osapuolet voivat sopia esimerkiksi, että vähemmän arvokkaan osuuden tontista ottava henkilö saa muilta omistajilta kertakorvauksen hyvityksenä.

Muista vapauttaa lohkottuun tonttiin kohdistuvat kiinnitykset

Eräs asia, johon lohkomista suunniteltaessa tulee kiinnittää huomiota, ovat kiinnitykset, joita tonttiin kohdistuu ennen lohkomista. Kun tontista lohkotaan pala, kantatonttiin kohdistuneet kiinnitykset kohdistuvat automaattisesti myös lohkotonttiin, elleivät osalliset erikseen vapauta lohkotonttia kiinnityksistä. Yleensä kiinnitysten siirtyminen uuteen tonttiin halutaan välttää, koska tarkoituksena ei ole käyttää lohkotonttia sellaisen velan vakuutena, joka kuuluu yksin kantatontin omistajalle.

Jos tontti on kiinnitetty velan, kuten asuntolainan, vakuudeksi, lohkomisen yhteydessä tulee varmistaa, että jäljelle jäävän tontin arvo riittää jatkossakin kattamaan velan. Jos jäljelle jäävä tontti selvästi riittää vastaamaan velasta, velkojan suostumusta ei lohkomisprosessissa tarvita, vaan lohkotontti voidaan vapauttaa kiinnityksistä siinäkin tapauksessa, että tonttiin kohdistuu velkoja.

Kun lohkotulle tontille myönnetään lainhuuto, tonttia voi käyttää itsenäisesti lainan vakuutena.

Miten lohkomistoimitus etenee?

Lohkomistoimituksesta vastaa maanmittauslaitos. Lohkomisen perusteena on asianosaisten tekemä sopimus ja karttapiirrokset, joihin lohkottava alue on merkitty. Kun lohkominen tulee Maanmittauslaitoksessa vireille, Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri tutustuu asiakirjoihin. Joissakin tapauksissa lohkominen on mahdollista hoitaa paperilla, mutta tarvittaessa toimitusinsinööri tulee käymään paikan päällä tontilla ja järjestää toimituskokouksen. Toimituskokoukseen kutsutaan kaikki, joita lohkomisasia koskettaa, mutta paikalle ei ole pakko mennä.

Toimituskokouksessa käydään läpi lohkottavan tontin rajat ja merkitään ne maastoon. Lohkotontin pinta-ala lasketaan. Jos tontin ja naapuritonttien välisistä vanhoista rajoista on epäselvyyttä, myös nämä selvitetään samalla.

Toimituskokouksessa on selvitettävä myös, miten kulku tontille järjestetään. Jos tontille ei kulje valmista tietä, voi olla tarpeen järjestää tietoimitus, jossa tontille perustetaan tie toisen omistaman maan poikki. Tällöin lohkomistoimituksessa kuullaan myös niitä naapureita, joiden tontteihin kulkujärjestelyt vaikuttavat.

Maanmittauslaitos perii lohkomisesta hinnastonsa mukaisen maksun, joka määräytyy sen mukaan, kuinka suuri alue tontista lohkotaan. Ellei muuta ole sovittu, Maanmittauslaitoksen maksusta vastaa lohkotontin omistaja.