Taloyhtiön vastuu -palvelu

Taloyhtiön vastuut ja velvollisuudet yleisesti

Taloyhtiön vastuista säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Yleisin tulkintatilanteita aiheuttava vastuukysymys on taloyhtiön kunnossapitovastuu ja korjauskulujen jakautuminen osakkaan ja taloyhtiön välillä. Taloyhtiöllä on kuitenkin myös muita velvollisuuksia, joiden laiminlyönti voi johtaa hallituksen tai isännöitsijän kannalta ikäviin seuraamuksiin. Taloyhtiön on syytä olla tietoinen velvollisuuksistaan ja niiden rajoista, jotta erimielisyydet voidaan ehkäistä.

Taloyhtiön vastuu kunnossapidosta

Mitä kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuuseen?

Taloyhtiön ja asunnon omistajan välisestä kunnossapitovastuun jaosta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Lain mukaan taloyhtiön vastuulle kuuluvat:

• Taloyhtiön yleiset tilat
• Osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet
• Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät, ei kuitenkaan osakehuoneistoissa olevat altaat.

Asunnon omistajan vastuulle taas kuuluvat huoneistojen sisätilat. Taloyhtiön ei yleensä tarvitse osallistua asunnon omistajan vastuulle kuuluviin korjaustöihin tai korjauskuluihin. Poikkeuksena tästä on tilanne, jossa taloyhtiö korjaa tai uudistaa omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvia rakenteita, ja näihin rakenteisiin käsiksi pääseminen edellyttää asunnon kalusteiden tai pintojen purkamista. Tällöin taloyhtiö vastaa myös asunnon pintojen uusimisesta.

Jos korjaustarve johtuu osakkaasta, esimerkiksi asunnon omistajan tahallaan aiheuttamasta vahingosta, taloyhtiö ei pääsäännön mukaan vastaa sen enempää pintamateriaalien kuin rakenteidenkaan korjauskuluista. Tässäkin tapauksessa korjausten tilaaminen ja valvominen kuuluu kuitenkin taloyhtiön vastuulle, jos vaurio ulottuu taloyhtiön rakenteisiin asti.

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että vastuunjako poikkeaa joltakin osin laista. Ehdon on syytä olla tarkkarajainen ja selkeä, ja taloyhtiön pitää varmistaa, että yhtiöjärjestyksen muuttaminen tehdään laillisessa menettelyssä.

Kun taloyhtiö järjestää korjaus- tai muutostöitä, sen on noudatettava asuntojen omistajien yhdenvertaisuutta, eli jokaisen asunnon kodalla korjauskriteerien, perustason ja kuluvastuun jakautumisen on oltava samanlaiset.

Miten ja milloin taloyhtiö ryhtyy kunnossapitotoimiin?

Taloyhtiön kannattaa seurata kunnossapitotarvetta ja käsitellä sitä säännöllisesti hallituksessa ja yhtiökokouksessa. Laajoista ja kalliista remonteista päätetään yhtiökokouksessa. Taloyhtiön juoksevaan hallintoon kuuluvat tavanomaiset kunnossapitotoimet voi sen sijaan jättää hallituksen tai isännöitsijän vastattavaksi. Taloyhtiön on ilmoitettava asunnon omistajalle ja asukkaille hyvissä ajoin sellaisista kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen.

Laissa ei ole nimenomaisesti säädetty vähimmäistasoa taloyhtiön kunnossapitovastuulle, vaan arviointi on tapauskohtaista. Reunaehtona voidaan todeta, että rakenteet on aina pidettävä sellaisessa kunnossa, että yhtiön huoneistot soveltuvat taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ilmoitettuun tarkoitukseensa.

Kunnossapidon perustaso

Kun pintojen uusiminen on taloyhtiön vastuulla, taloyhtiö vastaa kustannuksista vain perustasoon asti. Perustaso on taloyhtiössä vakiintuneeksi muodostunut taso, jonka mukaan määritetään esimerkiksi, millaiset pintamateriaalit yhtiö maksaa korjauksen yhteydessä. Perustaso vaihtelee taloyhtiöittäin, esimerkiksi kylpyhuoneen lattian perustaso voi yhdessä taloyhtiössä olla muovimatto ja toisessa laatta. Perustaso voi myös muuttua, jos taloyhtiössä syntyy vakiintunut korjauskäytäntö. Jos asunnon omistaja vaatii korjauksen yhteydessä perustasoa kalliimpia materiaaleja omaan asuntoonsa, taloyhtiöllä ei yleensä ole perustetta kieltää omistajaa, mutta taloyhtiöllä on velvollisuus vastata kustannuksista vain perustasoon asti. Erotuksen maksaa asunnon omistaja.

Taloyhtiön muut vastuut

Taloyhtiöllä on kunnossapitovastuun lisäksi hallinnollisia vastuita, joista useimmat juontavat juurensa suoraan laista. Taloyhtiön tulee huolehtia muun muassa seuraavista asioista:

• taloyhtiön varojen hoito, kirjanpito ja tilinpäätökset hoituvat asianmukaisella tavalla.
• taloyhtiöllä on toimivaltainen ja yhtiöjärjestyksen mukainen hallitus.
• taloyhtiöllä on ajantasainen osakeluettelo, jos osakeluettelon tietoja ei ole siirretty maanmittauslaitoksen ylläpidettäväksi sähköiseen rekisteriin.
• taloyhtiön tiedot ovat ajan tasalla kaupparekisterissä. Jos tiedot, kuten ajantasainen hallitus, jäävät päivittämättä, aiheutuu lisätyötä myöhemmin, sillä esimerkiksi sähköinen viranomaisasiointi voi estyä, jos kaupparekisterissä on vanhentuneet tiedot.
• taloyhtiö noudattaa toiminnassaan lakia ja yhtiöjärjestystä ja kohtelee osakkeenomistajia yhdenvertaisesti.
• taloyhtiön yhtiökokous kokous kutsutaan koolle ja kutsumenettelyssä noudatetaan lain määräaikoja ja kutsutapaa.
• taloyhtiön remontit kilpailutetaan huolellisesti ja isompiin remontteihin on tarvittavat viranomaisluvat.
• taloyhtiön osakkaiden omia remonttitöitä, jotka voivat vaikuttaa taloyhtiön rakenteisiin, valvotaan.
• taloyhtiön turvallisuusvelvoitteista kuten paloturvallisuudesta huolehditaan.

Mitä seuraa, jos taloyhtiö ei noudata velvollisuuksiaan?

Taloyhtiön korvausvastuu

Yleisimmin taloyhtiön velvoitteiden rikkomisesta seuraa se, että joku joutuu korvausvastuuseen. Jos taloyhtiön pakollisten velvoitteiden laiminlyönti aiheuttaa jollekulle vahingon, taloyhtiö, hallitus tai isännöitsijä voivat olla velvollisia korvaamaan vahingon.

Taloyhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Lain mukaan taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi joutua henkilökohtaiseen korvausvastuuseen taloyhtiön velvollisuuksien rikkomisesta, jos hän tahallaan tai huolimattomuuttaan aiheuttaa vahinkoa yhtiölle, osakkeenomistajalle tai kolmannelle osapuolelle. Esimerkiksi osallistuminen asunto-osakeyhtiölain vastaisen päätöksen tekemiseen voi johtaa hallituksen jäsenen korvausvastuuseen.

Ääritapauksissa taloyhtiö tai sen johto voivat joutua rikosoikeudelliseen vastuuseen, jos taloyhtiössä on rikottu lakia niin, että laiminlyönti täyttää jonkin rikoksen tunnusmerkistön.

Milloin asunnon omistaja saa tehdä sen, mikä on taloyhtiön vastuulla?

Jos taloyhtiö ei täytä velvoitteitaan, laki antaa tietyissä tilanteissa asunnon omistajalle mahdollisuuden teettää taloyhtiön vastuulle kuuluva työ taloyhtiön kustannuksella. Usein kyse on osakkeenomistajan huoneiston kunnostustyöstä, johon taloyhtiö ei ole kehotuksista huolimatta ryhtynyt.

Asunnon omistaja voi ensinnäkin teettää huoneistossaan yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Toiseksi omistaja voi teettää huoneistossaan kunnossapitotyön, jos yhtiö ei ole kirjallisesta huomautuksesta huolimatta ryhtynyt riittäviin toimiin ja työn tekemättä jättäminen aiheuttaa asunnon omistajalle vähäistä suurempaa haittaa. Riittämätön korjaustoimi voi olla esimerkiksi tilanne, jossa yhtiö kyllä suorittaa työn, mutta tekee sen heikkolaatuisesti.

Asunnon omistaja voi teettää yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa kunnossapitotyön ja vaatia kuluista korvauksen taloyhtiöltä. Tämä on mahdollista, jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti huoneiston käyttöä, ja yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.

Taloyhtiön on korvattava asunnon omistajalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Taloyhtiö voi edellyttää, että asunnnon omistaja ei esimerkiksi ota kalleinta tarjottua vaihtoehtoa työn tekijäksi eikä teetä töitä, jotka eivät ole haitan poistamiseksi välttämättömiä.