Taloyhtiön hallituksen vastuu

Taloyhtiön hallituksen vastuusta yleisesti

Jokaisella taloyhtiöllä on oltava hallitus. Se on taloyhtiön keskeinen toimielin, joka vastaa siitä, että yhtiön päivittäinen hallinto ja yhteydenpito osakkeenomistajiin toimii. Hallituksen vastuulle kuuluvat kaikki sellaiset taloyhtiön arkeen liittyvät toimenpiteet, jotka eivät laajuutensa tai poikkeuksellisen suuren vaikutuksen puolesta kuulu yhtiökokouksen päätettäviksi. Hallitus voi myös siirtää joitakin vastuitaan isännöitsijälle, mutta ei kaikkia. Taloyhtiön hallituksen tulee noudattaa toiminnassaan yhtiöjärjestystä ja lakeja.

Hallituksen vastuu taloyhtiössä

Taloyhtiön hallitukseen kuuluu lain mukaan kolmesta viiteen varsinaista jäsentä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös muunlaisesta hallituksen kokoonpanosta. Nämä hallituksen jäsenet ovat yhdessä ja yksin vastuussa siitä, että taloyhtiön arki sujuu ja että taloyhtiön päätöksissä noudatetaan lakia ja yhtiöjärjestystä.

Taloyhtiön hallituksen tulee asunto-osakeyhtiölain mukaan toimia tehtävässään huolellisesti ja edistää yhtiön etua. Tämä tarkoittaa, että hallituksen tulee tuntea yhtiöjärjestyksen sisältö sekä asunto-osakeyhtiölain olennaisimmat säännökset ja noudattaa niitä.

Hallitus tekee taloyhtiössä useimmat päätökset, jotka liittyvät yhtiön juoksevaan hallintoon ja joita ei ole siirretty isännöitsijän vastuulle. Hallituksen jäsenen on kuitenkin olennaista tunnistaa, millaisista asioista ei saa päättää hallituksen kokouksessa vaan tarvitaan yhtiökokouksen päätös. Lain mukaan hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka:

1. yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia;
2. vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen; taikka
3. vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin.

Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi pienet kunnossapitotoimet tai vain yhtä huoneistoa koskeva vesivahinkokorjaus voivat vielä kuulua hallituksen vastuulle, mutta isommat saneeraukset tulee päättää yhtiökokouksessa. Hallitus saa päättää yhtiökokouksen vastuulle kuuluvan asian vain, jos yhtiökokouksen odottaminen aiheuttaisi yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.

Hallituksen vastuulle kuuluvat tehtävät

Hallituksen tärkeimpiä vastuita taloyhtiössä ovat asunto-osakeyhtiölain mukaan seuraavat:

1. kiinteistön ja rakennusten ylläpito
2. yhtiön päivittäinen hallinto, myös tavanomaisista remonteista päättäminen ja niiden tilaaminen ja valvominen
3. yhtiön varainhoidon ja kirjanpidon järjestäminen, talouden seuraaminen ja budjetointi
4. osakkeenomistajien tiedusteluihin vastaaminen ja osakkeenomistajien tiedottaminen esim. remonteista
5. hallituksen kokousten järjestäminen asioista päättämiseksi. Hallituksen puheenjohtajan on kutsuttava hallituksen kokous koolle, jos hallituksen jäsen tai isännöitsijä niin vaatii
6. yhtiökokouksen asialistan suunnittelu ja yhtiökokouksen koolle kutsuminen
7. yhtiön nimenkirjoitusoikeuden käyttäminen
8. asunto-osakeyhtiölain keskeisten periaatteiden noudattaminen: osakkaiden yhdenvertainen kohtelu, päätöksenteon esteettömyys ja päätösten teko lain mukaisessa järjestyksessä ja toimivaltaisessa toimielimessä.

Taloyhtiön hallituksen vastuun laajuus riippuu myös siitä, onko taloyhtiössä isännöitsijä, joka ottaa hoitaakseen taloyhtiön päivittäisen hallinnon. Osa edellä mainituista tehtävistä voidaan siirtää isännöitsijän vastuulle. Jos isännöitsijää ei ole, hallituksen vastuulle kuuluvat myös tehtävät, jotka isännöitsijä hoitaisi.

Näitä ovat esimerkiksi kiinteistön ja rakennusten pito, budjetointi, yhtiön päivittäinen hallinto ja juoksevat asiat, sekä kirjanpidon ja varainhoidon järjestäminen. Hallitus voi myös erikseen valtuuttaa isännöitsijän hoitamaan joitakin tehtävistä, jotka kuuluvat lain nojalla hallituksen vastuulle.

On huomattava, että taloyhtiön hallituksen vastuu ei pääty isännöitsijän valintaan. Hallituksella on yhä velvollisuus valvoa isännöitsijän toimintaa sekä puuttua siihen, jos isännöitsijä menettelee lain, yhtiöjärjestyksen tai taloyhtiön edun vastaisesti tai muutoin asiattomasti.

Hallituksen puheenjohtajan vastuu

Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan. Taloyhtiön puheenjohtajan tehtävä on huolehtia, että hallitus kokoontuu tarvittaessa. Hän myös allekirjoittaa hallituksen kokouspöytäkirjat ja edustaa yhtiötä käyttämällä yhtiön nimenkirjoitusoikeutta. Muilta osin taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan vastuut ovat olennaisesti samat kuin muillakin hallituksen jäsenillä.

Seuraamukset taloyhtiön hallituksen vastuun laiminlyönnistä

Taloyhtiön hallituksen jäsenellä on velvollisuus korvata vahinko, jonka hän aiheuttaa tahallaan tai huolimattomuudesta joko taloyhtiölle tai osakkeenomistajalle. Jos vahingon aiheuttamiseen eli esimerkiksi lainvastaiseen päätökseen on osallistunut useampi hallituksen jäsen tai isännöitsijä, korvausvastuu jakautuu osallisten kesken.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että korvausvastuu jakautuisi aina tasan. Isännöitsijän ja hallituksen välisissä vastuukysymyksissä huomioidaan isännöitsijän ammattitaito: isännöitsijältä voidaan edellyttää kattavampaa tuntemusta esimerkiksi asunto-osakeyhtiölaista kuin taloyhtiön hallituksen jäseneltä.

Jos hallituksen jäsen laiminlyö vastuitaan, hänet voidaan myös erottaa. Erottaminen voi olla tarpeen, jos tehtävien laiminlyönti on vakavaa tai toistuvaa. Hallituksen jäsenen erottaa tehtävästään se, joka on valinnut hänet. Yleensä tämä tarkoittaa yhtiökokousta. Hallituksen jäsenen erottamiselle ei tarvitse syytä, mutta useimmiten erottamiselle syynä on osakkeenomistajien tyytymättömyys hallituksen jäsenen toimintaan.
Erotetun hallituksen jäsenen tilalle tulee hallituksen varajäsen. Jos varajäsentä ei ole, jäljelle jäävien hallitusten jäsenten tulee huolehtia, että hallitus pysyy päätösvaltaisena, ja tarvittaessa järjestää uuden jäsenen valinta samalla tavalla, jolla yhtiössä normaalistikin kuuluisi valita hallituksen jäsenet.

Hallituksen jäsenen huolellisuusvelvoite ja näyttötaakka

Jos hallituksen jäsenen väitetään yleisesti toimineen huolellisuusvelvoitteensa tai yhtiön edun vastaisesti, tähän väitteeseen vetoavan tulee näyttää toteen, että hallituksen jäsen on laiminlyönyt vastuitaan.

Sen sijaan, jos hallituksen jäsen on rikkonut toimessaan lakia tai yhtiöjärjestyksen määräystä, lähtökohtaisesti oletetaan, että hän on toiminut huolimattomasti. Vastuusta vapautuakseen hallituksen jäsen voi tällöin joutua näyttämään, että hän on toiminut huolellisesti.

Se, mikä on hallituksen jäseneltä vaadittavaa huolellista toimintaa, arvioidaan tapauskohtaisesti. Hallituksen maallikkojäseneltä ei odoteta esimerkiksi erityistä rakennusteknistä tietämystä tai lain syvällistä tuntemusta. Hallituksen jäsenen tulee kuitenkin huolehtia siitä, että hänellä on riittävät tiedot päätöksentekonsa pohjaksi. Tässä asiassa hallitukselta vaaditaan myös kykyä tunnistaa, milloin oma tietämys loppuu kesken. Hallituksen kannattaa luottaa matalalla kynnyksellä asiantuntijan apuun, jotta varmistetaan huolellinen ja lain mukainen menettely ja vältytään erimielisyyksiltä taloyhtiössä, oli kyseessä sitten rakennustekninen tai juridinen pulma.