Urakkasopimuksia käytetään yleisesti yritysten välisissä rakennusurakoissa, mutta myös yksityishenkilön ja yrityksen välisissä rakennusprojekteissa. Urakkasopimuksessa urakan tilaaja ja urakoitsija päättävät urakan ehdoista.
Sopimukset
Urakkasopimus
Urakkasopimus määrittelee osapuolten vastuut ja velvollisuudet projektin toteuttamisessa. Hyvä urakkasopimus varautuu myös viivästyksiin ja virheisiin sekä osapuolten maksukyvyttömyystilanteisiin.
Urakkasopimus maksaa alkaen 1400 euroa + arvonlisävero. Lisäksi veloitetaan rakennusalan yleisten ehtojen (YSE 1998) mahdollisesta muokkauksesta. Hinta riippuu aina ajankäytöstä ja asian monimutkaisuudesta.
Urakkasopimus ja sen keskeiset ehdot
Urakkasopimus on pätevä myös suullisena, mutta se kannattaa aina tehdä kirjallisesti, jotta sopimuksen sisältö on selvä. Urakkasopimus tehdään yleensä siinä vaiheessa, kun tilaaja on jo hankkinut urakkakohteeseen suunnitelmat sekä tarvittavat luvat. Jos urakkasopimuksessa halutaan siirtää suunnitteluvastuuta urakoitsijalle, siitä kannattaa sopia erikseen.
Urakkasopimuksesta käyvät ensinnäkin ilmi sopimuksen osapuolet sekä urakan kohde. Lisäksi sopimukseen kannattaa sisällyttää seuraavat ehdot:
Urakkasopimus - urakan hinta, aikataulu ja maksuehdot
Urakan hinta voi olla kiinteä tai tuntiperusteinen, ja hinnan määräytymisperuste kannattaa mainita selvästi. Tuntiperusteisessa hinnoittelussa kannattaa mainita arvioitu tuntimäärä. Kiinteässä hinnassa taas on tärkeää listata tarkkaan, mitä hintaan kuuluu ja mitä siihen ei kuulu. Lisäksi kannattaa sopia, paljonko annettu hinta tai tuntimäärä saa ylittyä.
On myös tärkeää kirjata, mikä on urakan aikataulu. Aikataulun kannattaa varsinkin isoissa urakoissa olla monivaiheinen, jotta mahdolliset viivästykset havaitaan ennen kuin vasta urakan loppusuoralla.
Tavallisesti urakka maksetaan, kun se on valmis, tai useissa erissä urakan edistyessä. Osapuolten kannattaa varmistaa, että maksuaikataulu on suhteutettu urakan todelliseen edistymistahtiin. Esimerkiksi tilaajan on helpompi valvoa urakan toteutumista, jos työvaiheista maksetaan vasta, kun ne on suoritettu moitteettomasti. Jälkikäteisellä maksamisella voidaan varautua myös urakoitsijan maksuvaikeuksiin kesken urakan.
Urakkasopimus - lisätöistä
Urakan aikana tulee yleensä lisätöiden tarvetta, johon on hyvä varautua ennalta sopimuksessa. Urakoitsija ei saa oma-aloitteisesti tehdä muuta työtä kuin mitä urakkasopimuksessa on sovittu, joten lisätyöt vaativat erillistä tilaajan hyväksyntää. Osapuolten kannattaa sopia, kuinka suurella euromäärällä lisätöitä voidaan tehdä ja miten lisätyötilaukset tehdään. Lisätyötilaukset kannattaa tehdä kirjallisina. Hyvin laaditulta sopimukselta katoaa nopeasti pohja, jos urakan aikana ei olla huolellisia muutosten kirjaamisesta.
Urakkasopimus - osapuolten työnjako
Osapuolten on sovittava, kuka hankkii urakan materiaalit, ja mikä materiaalien hinta on. Materiaalikulut voidaan myös sisällyttää urakan kokonaishintaan. Materiaalien hankkijan vastuulla on, että materiaalit saapuvat ajallaan ja urakka ei viivästy toimitusviivästysten takia. Sopimuksessa on mahdollista antaa myös tarkempia ohjeita materiaalien laadusta, toimittajasta tai valmistajasta.
On myös tavallista sopia, saako urakoitsija käyttää alihankkijoita urakan toteuttamisessa. Tilaajan edun mukaista on vaatia sopimukseen tiedot aliurakoitsijoista ja kunkin aliurakoitsijan työosuudesta. Tietojen perusteella tilaaja voi varmistaa, että urakoitsija on valinnut aliurakoitsijat huolella. Pääsääntöisesti urakoitsija vastaa myös aliurakoitsijoidensa suorituksista tilaajalle, mutta aliurakoitsijoiden tiedoista on hyötyä tilaajalle virhetilanteissa. Tilaaja voi tietyin edellytyksin periä korvauksen virheestä aliurakoitsijalta, jos pääurakoitsija on maksukyvytön. Tätä varten tilaajan on tärkeää tietää, mitä kunkin aliurakoitsijan vastuulla on ollut.
Urakkasopimus - tyypilliset ongelmatilanteet - viivästys, virheet ja valvojan vastuu, vakuutus
Urakkasopimuksessa on varauduttava urakan viivästymiseen sovitusta. Kuka korvaa ja kuinka paljon? Tilaajan kannattaa muistaa, että jos hän on sopimuksen mukaan velvollinen hankkimaan materiaalit, hän ei luonnollisesti voi saada urakoitsijalta korvausta toimituksen viivästymisestä eikä materiaaleista johtuvista virheistä. Hän saattaa jopa joutua maksamaan korvausta urakoitsijalle, jos viivästys aiheuttaa urakoitsijalle vahinkoa tai jos korvauksesta on sovittu sopimuksessa.
Urakan suorittamista valvoo yleensä tilaajan palkkaama valvoja, jonka kanssa tilaaja tekee erillisen valvontasopimuksen. Urakan aikana tai sen jälkeen voi tulla esiin virheitä. Hyvä sopimus auttaa tällöin määrittämään, milloin kyseessä ei ole sopimuksen mukainen suoritus. Sopimuksen avulla selvitetään, kuka on vastuussa virheestä ja miten virhe korjataan tai hyvitetään. On huomattava, että urakoitsija vastaa myös aliurakoitsijoidensa ja tavarantoimittajiensa virheistä tilaajalle. Urakoitsijan kannattaa tehdä alihankintasopimus tai tavarantoimittajan hankintasopimus huolellisesti ennen urakkaa, jotta hän ei joudu lopulliseen vastuuseen virheistä, jotka eivät ole hänen omiaan.
Ongelmien varalta sopimuksessa kannattaa myös sopia, kuka hankkii urakkakohteeseen tarvittavat vakuutukset. Urakoissa voi olla kyse huomattavan suurista summista ja korvausvastuu virheestä voi ylittää urakoivan yrityksen maksukyvyn. Sen vuoksi tilaajan kannattaa vaatia, että urakoitsija pitää itsellään voimassa vastuuvakuutuksen virhetilanteiden varalta.
Urakkasopimus - rakennusurakan yleiset ehdot (YSE 1998)
Urakkasopimuksen osaksi liitetään usein rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998), jolloin myös niistä tulee urakkasuhteen ehtoja. Yritysten välisessä sopimustoiminnassa pääsääntönä on, että sopimukseen liitetyt yleiset ehdot sitovat, vaikka toinen osapuoli olisi jättänyt ne lukematta. Siksi on tärkeää, että molemmat osapuolet tuntevat yleisten sopimusehtojen sisällön ja pohtivat, hyväksytäänkö ehdot sopimuksen osaksi sellaisinaan vai muutetaanko niitä. Lisäksi on tarkistettava, että urakkasopimuksessa ei sovita ehdoista, jotka ovat ristiriidassa yleisten sopimusehtojen kanssa. Muutoin voi syntyä turhia tulkintaerimielisyyksiä. Jos sopimuksessa poiketaan sopimukseen liitetyistä yleisistä sopimusehdoista, sopimukseen kannattaa selvyyden vuoksi kirjata, että sopimuksen ehto menee yleisten sopimusehtojen edelle.
