Määräalan kauppakirja

Määräalan kauppakirja on hyvä vaihtoehto silloin, kun myyjä haluaa erottaa kiinteistöstä rajatun alueen ja myydä sen, ja määräalan muodostaminen omaksi kiinteistökseen halutaan hoitaa kaupan yhteydessä. Kun kaupat tehdään ennen määräalan erottamista, osapuolten on mahdollista neuvotella määräalan rajoista sekä jakaa erottamistoimituksen kustannukset. Myyjälle ei myöskään jää riskiä siitä, että jo erotettu määräala ei mene kaupaksi.

Aina määräalan myyminen kiinteistöstä ei ole tarkoituksenmukaisin ratkaisu. On hyvä miettiä vaihtoehtoisia jakotapoja esimerkiksi, jos sopivaa rakennuslupaa erotetulle määräalakiinteistölle ei saataisi. Voi myös olla, että määräalan erottamiselle omaksi kiinteistökseen ei saada viranomaisen lupaa. Tällöin on syytä pohtia muita vaihtoehtoja samankaltaiseen lopputulokseen pääsemiseksi.

Määräalan kauppakirja on tehtävä kirjallisena, ja sille on laissa erityiset muotovaatimukset. Julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava paperinen kauppakirja kaikkien osapuolten läsnä ollessa. Kauppakirja voidaan tehdä myös sähköisessä asiointijärjestelmässä, jolloin osapuolet voivat laatia ja hyväksyä kauppakirjan asiointijärjestelmässä, eikä erillistä kaupanvahvistajaa tarvita.

Määräalan kauppakirjasta on käytävä ilmi koko kiinteistön ja luovutettavan määräalan tiedot, kuten määräalan koko ja rajat kartalla. Usein määräalan rajat on kauppakirjan tekovaiheessa merkitty myös maastoon. Jos määräalan kauppakirja tehdään sähköisesti, rajat voidaan piirtää suoraan sähköiseen kiinteistörekisterikarttaan. Kauppakirjaan on otettava kauppahinta tai muu vastike kokonaisuudessaan.

Kun määräalan kauppakirja on allekirjoitettu, määräalle on haettava lainhuutoa. Lainhuudon myöntämisen jälkeen kiinteistön lohkominen eli määräalan erottaminen käynnistyy. Lohkomistoimituksessa määräalan rajat vahvistetaan, ja määräalasta muodostetaan uusi kiinteistö. Lohkomistoimituksesta syntyy kustannuksia, joiden maksamisesta osapuolten kannattaa selvyyden vuoksi sopia.

Määräalan kauppakirjassa on samoja ehtoja kuin kiinteistön kauppakirjassa. Kauppakirjaan kirjataan esimerkiksi määräalan käyttöön vaikuttavat seikat. Jos määräalaan kuuluu rakennuksia, määräalan kauppakirjassa kuvataan rakennusten kunto ja kauppaan kuuluva tarpeisto. Kauppakirjaan merkitään, milloin kiinteistön omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät ostajalle. Määräalan kauppakirjassa kannattaa sopia myös korvauksista, jos oikeuksien siirtyminen viivästyy jommankumman osapuolen syystä.

Kuten kiinteistön kaupassa yleensä, määräalan kaupassa voidaan käyttää purkavia ja lykkääviä ehtoja, jotka otetaan kauppakirjaan.

Määräala voidaan myydä kiinteistöstä, johon kohdistuu myyjän velkojien vakuutena olevia kiinnityksiä. Vaikka määräala myydään, emäkiinteistön kiinnitykset kohdistuvat yhä myös määräalaan. Ostajan saama määräala voi siis kaupan jälkeenkin jäädä myyjän velan vakuudeksi, ellei niitä pura kaupan yhteydessä. Jos kiinnitykset ovat myyjän velkojen vakuutena, yksin määräalan kauppakirjaan otettu ehto ei riitä suojaamaan ostajan kiinteistöä myyjän velkojilta.

Jos määräalan kauppakirja ei noudata lain muotovaatimuksia, kauppa ei ole sitova. Tämä tarkoittaa, että toinen osapuoli voi yleensä jättää määräalan kaupat tekemättä ilman korvausvelvollisuutta. Korvausta määräalan kaupan syntymättä jäämisestä voi saada, jos toinen osapuoli on erehdyttänyt toisen tekemään pätemättömän määräalan kauppakirjan.

Määräalan kauppakirjaan on merkittävä kauppahinta tai vastike kokonaisuudessaan. Joskus osapuolet sopivat kauppakirjaan merkityn lisäksi kauppahinnasta, joka maksetaan pimeästi, usein veronkiertotarkoituksessa. Myyjällä ei kuitenkaan lain mukaan ole oikeutta periä tällaista kauppahintaa esimerkiksi oikeusteitse, jos ostaja myöhemmin kieltäytyy maksamasta. Määräalan kauppa jää päteväksi määräalan kauppakirjan hintaehdoilla, ja pimeä kauppahinta jää myyjän tappioksi. Vain poikkeuksellisesti kauppahintaa on mahdollista sovitella ylemmäs, jos hinta jäisi ilmeisen kohtuuttomaksi.