Kiinteistön vuokrasopimus

Kiinteistön vuokrasopimuksesta

Omakotitalo- tai mökkikiinteistön vuokrasopimukseen sovelletaan samaa lainsäädäntöä kuin asuinhuoneiston vuokraukseenkin, ja molempien sopimustyyppien ehdot ovat samankaltaiset. Kiinteistön vuokrasopimukseen liittyy kuitenkin erityispiirteitä, jotka on syytä huomioida vuokrasopimuksessa. Kiinteistön ylläpito tuottaa laajasti työtä ja kustannuksia, joiden jakamisesta vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on sovittava kattavasti, jotta yllätyksiltä vältytään vuokrasuhteen aikana.

Kiinteistön vuokrasopimuksen ehdoista

Kiinteistön vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti, vaikka laki ei sitä vaadikaan. Suullisessa sopimisessa on aina riski siitä, että kumpikaan ei pysty jälkikäteen vahvistamaan, mitä on sovittu. Seuraavat ehdot kannattaa huomioida omakotitalon vuokrasuhteessa:

Kiinteistön vuokrasopimuksen keskeiset ehdot

• Osapuolten tiedot, vuokran kohde sekä vuokrasuhteen kesto. Vuokrasopimus voi olla määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva.
• Vuokran määrä, vuokravakuus sekä mitä vuokraan sisältyy. Vakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokran suuruinen.
• Miten jaetaan vastuu kiinteistön juoksevista kuluista, esimerkiksi lämmityksestä, sähköistä, vedestä, jätemaksuista ja vakuutuksista?
• Kiinteistön kunto vuokrattaessa. Kiinteistöstä ja rakennuksista kannattaa kirjallisen kuvauksen lisäksi ottaa valokuvat ennen vuokrasuhdetta ja merkitä sopimukseen kaikki puutteet. Vuokrakiinteistön normaali kuluminen ei aiheuta vuokralaiselle korvausvastuuta, mutta laiminlyönnit ja tahallinen vahingonteko aiheuttavat. Vuokranantajalle taas voi aiheutua kustannuksia, jos kiinteistö on vuokralaisen mielestä sovittua huonommassa kunnossa, ja vuokralainen vaatii vuokranalennusta.
• Vuokrasopimuksessa voidaan sopia myös, onko vuokralaisella oikeus tehdä muutostöitä kiinteistöllä. Ilman lupaa vuokralainen ei saa esimerkiksi tapetoida seiniä.
• Sisältyykö vuokraan irtaimistoa, ja missä kunnossa se on? Jos omakotitalon omistajat asuvat tilapäisesti muualla, omakotitalo voi olla helpointa vuokrata kalusteineen.
• Kuka vastaa kiinteistön kunnossapidosta, esimerkiksi lumenluonnista tai talotekniikan huolloista? Kunnossapitovastuun jakamiseen perehdytään tarkemmin seuraavaksi

Kiinteistön vuokrasopimuksen erityispiirteet

Vaikka omakotitalokiinteistö tai kesämökkikiinteistö vuokrataan saman lain nojalla kuin asuinhuoneistokin, kiinteistön vuokrasopimuksessa on joitakin erityispiirteitä. Asuinhuoneistossa piha-alueen, rakenteiden ja talotekniikan kunnossapito kuuluu automaattisesti taloyhtiölle, joten siitä ei tarvitse sopia. Kiinteistön vuokrasopimuksessa taas on sovittava erikseen, kuka huolehtii esimerkiksi rakennusten säännöllisestä kunnossapidosta. Yleensä kunnossapitovastuu jää nimittäin vuokranantajalle, jos muuta ei sovita.

Tavallisinta on kohdistaa valtaosa kiinteistön juoksevista kunnossapitotoimista vuokrasopimuksella vuokralaiselle. Vuokralaiselle voidaan jättää esimerkiksi lumenluonti, talotekniikan huolto ja puutarhaistutuksien hoito. On sallittua sopia myös, että vuokralainen vastaa kaikista kiinteistön kunnossapitotoimista.

Osapuolten on eriteltävä vuokrasopimuksessa kattavasti, mitä kummankin vastuulla oleviin kunnossapitotoimiin kuuluu, jotta asiasta ei myöhemmin tule erimielisyyttä. On riskialtista kirjata sopimukseen vain, että vuokralainen vastaa ”kaikista kunnossapitotoimista”. Sen sijaan nämä kunnossapitotoimet on luetteloitava. Erittelyn merkitys korostuu, jos sovitaan, että osa vastuusta on vuokralaisella ja osa vuokranantajalla.

Kunnossapitotoimien luetteloinnin lisäksi vuokranantajan kannattaa antaa vuokralaiselle kirjallisesti suuntaa antava kustannusarvio ylläpitotoimista. Hyvässä vuokrasopimuksessa vuokran suuruus määräytyy sen mukaan, paljonko vastuuta vuokralaiselle kuuluu juoksevista kuluista ja kunnossapidosta. Jos vuokra on kohtuuton suhteessa vuokralaisen työmäärään tai kuluihin, vuokralaisella on mahdollisuus vaatia tuomioistuimesta vuokran sovittelua.

Kiinteistön vuokrasopimuksen kriittinen tekijä – onko vuokralainen sopiva

Erityisesti pidempiaikaisissa vuokrasopimuksissa vuokranantajan kannattaa ennen kunnossapitovastuun sopimista varmistaa, millainen osaaminen vuokralaisella on. Jos vuokralaisella ei ole kokemusta omakotitaloasumisesta, hän ei välttämättä osaa arvioida, milloin lumet on pudotettava katolta tai räystään vesikourut puhdistettava. Kiinteistön omistajalle voi myös olla tärkeää, että esimerkiksi pihan istutukset ja nurmikko pysyvät hyvässä kunnossa. Vuokralaisen kokemus ja kyky suoriutua ylläpitotöistä kannattaa ennen vuokrasuhteen aloittamista varmistaa tapauskohtaisesti sen mukaan, mitä vuokrasuhteeseen kuuluu.

Omakotitaloasumisessa vuokralaisen valinnan merkitys korostuu myös muilta osin, sillä vuokralaiselle uskotaan usein huomattavasti enemmän vastuita kuin asuinhuoneistoa vuokrattaessa. On tärkeää, että vuokralainen on luotettava, ja että hänen luottotietonsa ovat kunnossa. Vuokralaiselta voi myös tiedustella, onko hänellä suosituksia aiemmilta vuokranantajilta.

Vaikeuksia voi tulla myös yhteistyösopimuksen irtisanomisesta ja purkamisesta. Jos osapuolet eivät ole määritelleet sopimuksen irtisanomisperusteita tai ne on määritelty puutteellisesti, sopimuksesta eroon pääseminen voi osoittautua hankalaksi. Pääsääntöisesti sopimuksesta vetäytyminen on nimittäin sopimusrikkomus, joka laukaisee vahingonkorvausvelvollisuuden sekä mahdollisen sopimussakon.