Hallinnanjakosopimus tehdään kiinteistön yhteisomistajien välillä, ja sen avulla voidaan sopia kiinteistön käyttöoikeuksista omistajien kesken. Hallinnanjakosopimus on hyvä keino selkiyttää, millaiset oikeudet kullakin yhteisomistajalla on kiinteistöön, ja se voidaan rekisteröidä sitomaan myös sivullisia. Hallinnanjakosopimus mahdollistaa kaikille omistajille vapaamman oikeuden määrätä omasta osuudestaan.
Sopimukset
Hallinnanjakosopimus
Rekisteröidyllä hallinnanjakosopimuksella voidaan estää esimerkiksi tilanne, jossa koko kiinteistö joudutaan myymään yhden osaomistajan velan perimiseksi. Rekisteröity hallinnanjakosopimus sitoo myös kiinteistön tulevia omistajia, jolloin kaikki osaomistajat voivat vapaasti luovuttaa oman osuutensa kiinteistöstä.
Ilman hallinnanjakosopimusta koko yhteinen kiinteistö voidaan joutua myymään joko yhden omistajan velan perimiseksi tai siksi, että yksi osaomistaja kuolee tai haluaa luopua osuudestaan.
Hallinnanjakosopimuksen hinta on alkaen 950 euroa + arvonlisävero. Hinta riippuu aina ajankäytöstä ja asian monimutkaisuudesta.
Hallinnanjakosopimus on hyvä tehdä; helpottaa yhteisomistusta
Hallinnanjakosopimusta ei ole pakko tehdä yhdellekään yhteisesti omistetulle kiinteistölle, mutta siitä on merkittävä hyöty. Kiinteistöllä voi olla useita omistajia, jotka omistavat kukin määräosan kiinteistöstä. Kaikilla omistajilla on samanlaiset oikeudet käyttää kiinteistöä, eikä kenenkään käyttöoikeus kohdistu yksin mihinkään määriteltyyn osa-alueeseen tai rakennukseen tontilla. Kiinteistöä koskeviin päätöksiin tarvitaan tällaisessa tilanteessa kaikkien yhteisomistajien suostumus, mikä rajoittaa yhteisesti omistetun kiinteistön käyttöä. Ratkaisuna vapaamman käytön mahdollistamiseksi toimii joko kiinteistön jakaminen tai hallinnanjakosopimus.
Yleensä yhdessä omistetun kiinteistön voi jakaa uusiksi kiinteistöiksi eli lohkoa. Aina kaavoitustilanne ei kuitenkaan salli jakaa kiinteistöä uusiksi tonteiksi, tai jakamiseen ei saada viranomaisen lupaa. Kiinteistö voi myös jonkin muun syyn vuoksi olla järkevää pitää yhtenäisenä. Tällaisissa tilanteissa hallinnanjakosopimuksella voidaan sopia yhteisesti omistetun kiinteistön käytöstä sen sijaan, että kiinteistön kokoa tai rajoja tarvitsisi alkaa muuttaa.
Hallinnanjakosopimuksen sisältö
Hallinnanjakosopimus on vapaamuotoinen, eli laki ei aseta sen sisällölle mitään vaatimuksia. Siinä voidaan sopia juuri niistä asioista, jotka omistajille ovat tärkeitä. Hallinnanjakosopimuksella voidaan jakaa jokaiselle omistajalle tarkka alue tai rakennuksia, joista he saavat määrätä yksin. Osapuolet voivat myös sopia, että jotkin rakennukset tai alueet ovat yhteiskäytössä. Kiinteistön omistussuhteet eivät muutu, kun hallinnanjakosopimus tehdään. Hallinnanjakosopimuksen voi myös purkaa, jolloin sen vaikutukset lakkaavat.
Jos kiinteistöllä on rakennusoikeutta jäljellä, hallinnanjakosopimuksella voidaan myös sopia, miten rakennusoikeus jakautuu omistajien kesken tai mille alueelle kiinteistöllä saa rakentaa. Hallinnanjakosopimus mahdollistaa rakennusoikeuden käyttämisen vapaammin kuin lohkominen, sillä kiinteistön lohkomisprosessissa rakennusoikeus muuttuu. Lohkomisessa jokaiselle uudelle tontille määritetään oma rakennusoikeutensa, eikä lopputulos ole sama kuin alkuperäiselle suuremmalle kiinteistölle rakennettaessa.
Hallinnanjakosopimus tarjoaa turvaa elämäntilanteen muuttuessa
Omistajat saattavat ajatella, että kiinteistön hallinnanjaosta on turhaa tehdä virallista sopimusta, sillä kaikki omistajat ovat sovussa keskenään ja asioista voidaan sopia ilmankin. Hallinnanjakosopimus auttaa kuitenkin varmistamaan, että erimielisyyksiltä vältytään myös tulevaisuudessa. Eteen voi tulla tilanne, jossa joku osaomistajista haluaa luovuttaa oman osuutensa kiinteistöstä. Hallinnanjakosopimus on hyvä olla tehtynä etenkin, jos osuus halutaan myydä. Mahdollinen ostaja jättää todennäköisesti väliin kaupan, jossa ei voida määrittää selkeästi, mikä alue tai mitkä rakennukset kiinteistöltä kuuluvat kauppaan. Hallinnanjakosopimuksen avulla voidaan määrittää selkeästi, mikä alue kiinteistöstä kuuluu myyjälle. Tällöin kiinteistön osuuden myynti eteenpäin sujuu selkeästi ja ilman, että se myöskään vaikuttaa muiden osaomistajien oikeuksiin.
Rekisteröity hallinnanjakosopimus myös suojaa muita osaomistajia yhden osaomistajan velkojilta. Kenenkään omistajan velkoja ei voi vaatia myymään koko kiinteistöä yhden omistajan velan perimiseksi, vaan vain hallinnanjakosopimuksessa osoitettu oikeus voidaan myydä. Ilman hallinnanjakosopimusta koko kiinteistö voidaan myydä, jos yhdeltä osaomistajalta peritään velkaa. Myös tämän vuoksi virallinen hallinnanjakosopimus on hyvä tehdä, vaikka osapuolet olisivat sovussa keskenään.
Hallinnanjakosopimuksen ongelmat
Hallinnanjakosopimuksen sisällölle ei ole mitään muotovaatimuksia. Kiinteistön omistajat saavatkin päättää, millaisista asioista heidän mielestään on tarpeellista sopia. Kiinteistön omistajien kannalta tämä voi olla kuitenkin myös haastava tilanne. He eivät välttämättä ole varmoja, miten heidän tarkoittamansa tilanne saataisiin aikaan sopimuksella. Hallinnanjakosopimuksiin nimittäin törmää usein ensimmäistä kertaa elämässään vasta siinä tilanteessa, kun sellaisen laatimista pohtii tai kun harkitsee ostavansa osan kiinteistöstä, jonka omistajilla on hallinnanjakosopimus valmiina. Miten esimerkiksi menetellään silloin, jos sopimusta halutaan muuttaa? Mitä tapahtuu, jos joku omistajista haluaakin irtisanoutua sopimuksesta tai joutuu luopumaan osuudestaan? Kannattaako sopimus tehdä toistaiseksi voimassaolevana vai määräajaksi? Miten varmistetaan rekisteröinnin lisäksi, että sopimus todella on pätevä myös velkojiin ja tuleviin omistajiin nähden?
Hallinnanjakosopimuksen sitovuus
Hallinnanjakosopimusta tehdessä on syytä varautua myös siihen, että kiinteistön omistajat voivat vaihtua ajan mittaan esimerkiksi kauppojen tai perinnön seurauksena. Hallinnanjakosopimus ei nimittäin sido muita kuin sen alkuperäisiä osapuolia, ellei sitä ole rekisteröity oikein. Siten osapuolet eivät saa millaisella tahansa hallinnanjakosopimuksella suojaa myöskään toistensa velkojilta. Myöskään omistajien perilliset eivät ole sidottuja rekisteröimättömään hallinnanjakosopimukseen vaan voivat vaatia koko kiinteistön myyntiä saadakseen osuutensa perinnöstä. Puutteellisesti tehty hallinnanjakosopimus voikin johtaa täysin samaan lopputulokseen kuin hallinnanjakosopimuksen puuttuminen kokonaan.
