Skip to main content

”Ostin uuden asunnon rakennuttajalta. Nyt on selvinnyt, että kylpyhuoneesta puuttuu vedeneristys. Vuositarkastuskin tehtiin jo, ja kaiken piti olla kunnossa”. Kenen vastuu ja kuka korvaa?

Asunnon virhe – Asuntokauppalain mukainen virhesääntely

Asuntokauppalaissa on määritelty neljä uuden asunnon virhetyyppiä: yleinen virhe, tiedonantovirhe, taloudellinen virhe ja oikeudellinen virhe. Uuden asunnon kaupassa virhekynnys on alhaisempi kuin käytetyn asunnon kaupassa. Kaikki uudessa asunnossa olevat puutteet ja viat eivät kuitenkaan tarkoita lähtökohtaisesti sitä, että asunnossa olisi asuntokauppalain mukainen virhe.

Jos uudessa asunnossa on lain mukainen asunnon virhe, ostaja kohdistaa virhevaatimuksen perustajaurakoitsijalle tai rakennuttajalle, jota kutsutaan myös grynderiksi. Asuntokauppalain termistössä rakennuttaja/grynderi tarkoittaa asunnon myyjää.

Uuden asunnon tulee vastata asunnon ostajan ja myyjän välistä sopimusta. Sopimus tässä tilanteessa voi kattaa kauppakirjan lisäksi asunnon ominaisuuksista myös esim. lehti-ilmoituksessa tai osapuolten kirjeenvaihdossa esille tulleita tietoja. Asunnon tulee vastata siitä annettuja tietoja ja niissä säännöksissä ja määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka ovat olleet voimassa rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä rakennuksen käyttöönotettavaksi. Lisäksi asunnon tulee täyttää vaadittavat terveellisyys- ja turvallisuuskriteerit. Rakentaminen ja suunnittelu on täytynyt suorittaa ammattitaitoisesti ja huolellisesti hyvää rakennustapaa noudattaen ja rakentamisessa käytettyjen materiaalien tulee vastata tavanomaisen hyvää laatua.

Asunnon virheestä ilmoittaminen rakennuttajalle vuositarkastuksen kohdalla

Virheestä ilmoittaminen rakennuttajalle uuden asunnon virhetilanteessa tapahtuu vuositarkastuksessa. Vuositarkastus on toimitettava asuntokauppalain mukaan aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Vuositarkastuksessa todetaan sekä asunnoissa että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet.

Ostajan tulee ilmoittaa rakennuttajalle havaitsemistaan virheistä vuositarkastuksessa. Viimeistään kuitenkin sen ajan kuluessa, joka on varattu ostajalle vuositarkastuksessa pidettyä pöytäkirjaa koskevien täydennysten ja huomautusten tekemistä varten. Jos ostaja havaitsee asunnossa virheen jo ennen vuositarkastusta, ostajan kannattaa ilmoittaa virheestä rakennuttajalle heti sen havaittuaan.

Rakennuttajan vastuu jatkuu vielä vuositarkastuksenkin jälkeen

Vuositarkastus ei vapauta rakennuttajaa vastuusta vuositarkastuksen jälkeen paljastuvien virheiden osalta, ellei virhe ole sellainen, että se olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Vuositarkastuksen jälkeen ostajalla on oikeus vedota virheisiin, joita hän ei ole voinut havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Tällöin virheestä ilmoitetaan myyjälle erillisellä virheilmoituksella ja se kannattaa tehdä viipymättä virheen havaitsemisen jälkeen. Toisinaan joudutaan miettimään sitä, onko ostaja tehnyt virheilmoituksen asuntokauppalain mukaisessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe oli havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Ratkaisevana ajankohta on tällöin asuntokauppalain mukaan se hetki, jolloin ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Blogimme kiinteistökaupan reklamaatiosta, eli virheilmoituksesta.

Asunnon piilevä virhe ja siitä ilmoittaminen

Rakennusvirheiden kohdalla tilanne on monesti se, että ostaja havaitsee virheen vasta siinä vaiheessa, kun virheen vaikutukset alkavat ilmetä. Tällöin ratkaisevaa on se, milloin virheen vaikutukset tulivat esille ja millaisia ne tuolloin olivat. Vaikutusten ilmenemisen lisäksi edellytetään, että ostaja ymmärtää kyseisten vaikutusten syynä olevan mahdollinen rakennusvirhe.

Virheet asuntojen rakenteissa, esimerkiksi lämpö- ja kosteuseristeissä, saattavat olla sellaisia, ettei niitä voida havaita ilman erityistoimia ja että niiden vaikutukset tulevat esille vasta jopa useiden vuosien asumiskäytön jälkeen. Tällaisten piilevien virheiden kohdalla ei voida edellyttää, että ostaja olisi havainnut virheen viimeistään vuositarkastuksessa. Ostaja saa vedota virheeseen vuositarkastuksen jälkeenkin, jos hän ilmoittaa virheestä rakennuttajalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Blogimme piilevästä, eli salaisesta virheestä.

Rakennuttajan vastuu 10 vuotta

Rakennuttajalla on rakentamastaan kohteesta 10 vuoden vastuu, mutta tämä ei tarkoita 10 vuoden takuuta. Rakennusvirheeseen perustuvat vaatimukset on aina esitettävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheet oli havaittu tai ne olisi pitänyt havaita. Ilmoitus tulee tehdä kuitenkin viimeistään kymmenen vuoden kuluessa asunto-osakeyhtiön hallinnonluovutuksesta. Rakennuttaja ei voi rajoittaa virhevastuutaan suhteessa ostajaan, ellei rajoituksesta ole erikseen sovittu ostajan kanssa. Toisaalta rakennuttaja ei vastaa ilman erillistä sopimusta piilevistä virheistä, jotka ovat olleet olemassa, mutta joiden olemassaoloa ei ole voitu havaita 10 vuoden aikana hallinnonluovutuksesta.

Kirjoitamme urakoitsijan vastuusta takuuajan jälkeen blogissamme täällä.

Rakennuttajan vastuuseen liittyvät konsultaatiot

Avustamme sekä rakennuttajia/myyjiä että ostajia asuntokaupan vastuuasioissa. Ota yhteyttä.

Kiinteistöjuridiikan muut palvelut löytyvät täältä.

Lisätietoja blogin aiheesta antaa:

Johanna Ikonen
varatuomari
010 2899 409
johanna.ikonen@heikkilaco.fi