Rakennuttajan vastuu uuden asunnon virheestä -palvelu

Rakennuttajan vastuu uuden asunnon virheestä

Rakennuttajan vastuulla tarkoitetaan uuden asunnon tai kiinteistön myyjän vastuuta asunnon virheestä. Uuden asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia ja uuden kiinteistön kauppaan maakaarta. Rakennuttajan virhevastuu uusia asuntoja myytäessä on monilta osin kattavampi ja pitkäkestoisempi kuin käytetyn asunnon myyjän vastuu, etenkin, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, joka rakentaa ammatikseen asuntoja.

Uuden asunnon virhe

Uuden asunnon virhekriteerit on lueteltu asunto-osakeyhtiölaissa. Uudessa asunnossa on rakennuttajan vastuulle kuuluva virhe yleisimmin seuraavissa tapauksissa:

1. Uusi asunto ei vastaa sovittua.
2. Asunto ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi, tai asunnon ominaisuuksista aiheutuu haittaa terveydelle.
3. Rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti.
4. Rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, jos sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua.
5. Asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.
6. Asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka rakennuttaja on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myös kiinteistönvälittäjän antamat tiedot katsotaan rakennuttajan antamiksi.
7. Rakennuttaja on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta rakennuttajan täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Uuden kiinteistön virhe

Maakaaressa ei ole asuntokauppalakia vastaavia säännöksiä perustajaosakkaan ja rakennuttajan vastuusta, vana virheperusteet ovat uuden kiinteistön kaupassa samat kuin myyjän virhevastuu käytetyn kiinteistön kaupassa.

Ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalla elinkeinonharjoittajalla on kuitenkin korostunut vastuu, kun hän myy uuden kiinteistön kuluttajan asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi: Elinkeinonharjoittajamyyjään ei sovelleta maakaaren säännöstä, jonka mukaan myyjän vastuu kiinteistökaupan virheestä päättyy viiden vuoden kuluttua kaupasta. Rakennuttajan voidaan myös katsoa tietävän myymänsä kiinteistön rakennusteknisistä ominaisuuksista perusteellisemmin kuin keskiverron myyjän.

Rakennuttajan vastuun kesto ja ulottuvuus

Rakennuttajan vastuuaika on 10 vuotta

Rakennuttajan vastuuaika on kymmenen vuotta asunnon virheestä. Vastuuaika lasketaan siitä, kun rakennuttaja on luovuttanut asunto-osakeyhtiön tai kiinteistön. Käytännössä suuri osa asunto-osakeyhtiön virheistä kuitenkin ilmenee vuositarkastukseen mennessä.
Lain mukaan rakennuttajan on järjestettävä asunto-osakeyhtiössä vuositarkastus. Vuositarkastuksen ajankohta on 12-15 kuukautta siitä hetkestä, jolloin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai asunnon käyttöönotettavaksi. Rakennuttajan tulee ilmoittaa vuositarkastuksesta taloyhtiölle ja asunnon ostajalle vähintään kuukautta etukäteen.

Vuositarkastuksessa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Rakennuttajan on korjattava tai hyvitettävä virheet, jotka kuuluvat rakennuttajan vastuulle. Kunnes virhe on oikaistu, ostaja saa pidättäytyä maksamasta virhettä vastaavan osuuden kauppahinnasta.

Ensisijainen seuraus virheestä on virheen korjaaminen. Rakennuttaja voi kuitenkin kieltäytyä korjaamasta virhettä, jos korjauskustannukset olisivat kohtuuttomat verrattuna virheen merkitykseen ostajalle. Myös ostaja saa kieltäytyä rakennuttajan tarjoamasta oikaisusta, jos siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta, taikka jos kieltäytymiseen on muu erityinen syy.

Jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos ostajalla on painavia syitä olettaa, ettei oikaisua tulla suorittamaan, ostaja saa:

• vaatia virhettä vastaavaa tai virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta; tai
• purkaa kaupan, jos rakennuttajan sopimusrikkomus on olennainen.

Rakennuttaja voi joutua lisäksi korvaamaan vahingon, jonka ostaja kärsii virheen vuoksi.

Rakennuttajan vapautuminen vastuusta

Rakennuttaja voi vapautua vastuusta, jos asunnon ostaja tai taloyhtiö ei reklamoi ajoissa virheestä. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe olisi tullut havaita. Jos virheen olisi tullut ilmetä vuositarkastukseen mennessä, mutta virheestä ei vuositarkastuksessa ilmoiteta, ostaja tai taloyhtiö voi menettää oikeuden vedota virheeseen. Kun myydään asuinkiinteistö, vuositarkastusta ei järjestetä, mutta kiinteistönkin ostajalla on silti velvollisuus ilmoittaa virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ne havaitaan.

Rakennuttaja voi vapautua vastuusta, jos kyseessä on seikka, jonka ostaja tiesi ostaessaan asunnon. Jos asunto on kaupantekohetkellä valmis, rakennuttajan vastuuta rajoittaa myös ostajan velvollisuus tutustua asuntoon ennen kauppaa.

Rakennuttaja ei saa sopia kuluttajan kanssa, että rakennuttajan virhevastuu tai kuluttajan reklamaatioaika olisi suppeampi kuin laissa on säädetty. Tältä osin sääntely on pakottavaa, ja laista poikkeava sopimusehto ei sido kuluttajaa.

Rakennuttajan vastuu suhteessa urakoitsijaan

Asunnon tai kiinteistön ostajaan sekä taloyhtiöön nähden rakennuttaja vastaa myös urakoitsijoiden suorituksista. Tämä tarkoittaa, että rakennuttaja ei voi vapautua vastuusta ilmoittamalla, että virhe johtuu urakoitsijasta ja virheestä tulisi reklamoida urakoitsijaa eikä rakennuttajaa. Rakennuttaja voi kuitenkin esittää omat vaatimuksensa urakoitsijaa kohtaan, jos rakennuttaja pystyy osoittamaan, että urakoitsija on menetellyt urakkasopimuksesta poikkeavasti tai esimerkiksi hyvän rakennustavan tai pakottavien rakennusmääräysten vastaisesti, ja rakennuttaja on tämän urakoitsijan virheen vuoksi joutunut korvausvastuuseen.

Yksityisen rakennuttajan vastuu

Aina uuden asunnon tai kiinteistön rakentaja ei ole elinkeinonharjoittaja tai ammatikseen talonrakennustoimintaa harjoittava taho. Kun kyseessä on asunto-osakeyhtiö, yksityisen rakennuttajan vastuu uuden asunnon virheestä on samansisältöinen kuin elinkeinonharjoittajan vastuu. Ratkaisevaa on se, myydäänkö asunto ensi kertaa käyttöön otettavaksi.

Kun kyseessä on asuinkiinteistö, yksityisen rakennuttajan vastuuasema riippuu siitä, onko hän elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. Jos henkilö yksityisesti rakentaa yhdelle kiinteistölle ja sitten myy kiinteistön, se ei välttämättä vielä tee hänestä lain tarkoittamaa elinkeinonharjoittajaa. Jos elinkeinonharjoittajaa koskevat säännökset eivät sovellu, myyjään sovelletaan samoja säännöksiä kuin yksityisesti käytetyn kiinteistön myyvään henkilöön. Myyjän erityiselle asiantuntemukselle rakennusalalta voidaan siitä huolimatta antaa painoarvoa, kun arvioidaan kiinteistön virheellisyyttä.