Pakkolunastus

Kiinteistön pakkolunastus

Lain mukaan yksityisen tahon omistama maa-alue tai osa siitä voidaan pakkolunastaa, kun yleinen tarve niin vaatii. Useimmiten kiinteistön pakkolunastus tulee ajankohtaiseksi, kun valtio tai kunta ryhtyy uusiin kaavoitushankkeisiin kuten tien tai uuden asuinalueen rakentamiseen, ja kiinteistö on hankkeen tiellä. Kiinteistön pakkolunastus on viimesijainen keino, eikä pakkolunastukseen saa ryhtyä, jos lunastuksen tavoitteet voitaisiin saavuttaa muilla keinoilla tai jos pakkolunastus aiheuttaa yksityiselle edulle suurempaa haittaa kuin yleiselle edulle saadaan hyötyä.
Kiinteistön pakkolunastuksesta on maksettava omistajalle korvaus kiinteistön käyvän arvon mukaan. Lisäksi maksettavaksi voi tulla haitta- ja vahingonkorvaus. Joskus on tulkinnanvaraista, mitkä seikat vaikuttavat kiinteistön arvoon, tai mikä on korvattavaa haittaa.

Mikä on pakkolunastus?

Pakkolunastamalla voidaan ostaa maa-alue yksityisen tahon omistuksesta ilman omistajan suostumusta, kun yleinen tarve vaatii sitä. Yleinen tarve voi olla esimerkiksi valtion tiehanke, rautatiehanke tai kaavoitusmuutoksen toteuttaminen. Kiinteistön pakkolunastusta hakee useimmiten valtio tai kunta, mutta myös yksityinen yritys tai yhdistys voivat hakea pakkolunastusta. Jotta yksityinen taho voi hakea lunastusta, tulee sen esittää selvitys siitä, että lunastettu omaisuus käytetään aiottuun tarkoitukseen.

Kiinteistön omistaja saa tiedon kiinteistön pakkolunastustoimituksesta viimeistään, kun lunastusta on haettu maanmittauslaitokselta. Yleensä tieto lunastuksesta on maanomistajan saatavilla jo aiemmin, sillä esimerkiksi kunnat ja väylävirasto tiedottavat rakennushankkeista ja kaavamuutoksista julkisesti ennen kuin toimenpiteisiin ryhdytään.

Kun lunastustoimitus tulee vireille maanmittauslaitoksessa, kiinteistön omistajalla on mahdollisuus esittää oma näkemyksensä lunastuksesta ja myös vastustaa sitä, jos hän katsoo, että lain edellytykset pakkolunastukselle eivät täyty.

Pakkolunastustoimituksessa voi olla tarpeen järjestellä uudestaan kiinteistön kulkujärjestelyjä kuten siirtää rasitetieoikeutta, jos kiinteistölle kulkeminen lunastuksen johdosta hankaloituu tai estyy. Joskus pakkolunastuksen yhteydessä voidaan toimittaa myös järjestelyjä, joissa maa-alueita vaihdetaan maanomistajien kesken, jos se helpottaa kulkujärjestelyjä tai kiinteistön käyttöä.

Milloin kiinteistön pakkolunastus ei ole sallittu?

Kiinteistön pakkolunastus on yksilön omaisuudensuojaan rajusti puuttuva toimenpide, joten lunastaminen vaatii taakseen painavat perusteet. Vaikka yleinen tarve vaatisi lunastusta, kiinteistön pakkolunastus ei ole sallittu kahdessa tilanteessa:

• Kun lunastuksen tarkoitus on yhtä sopivasti saavutettavissa jollakin muulla keinolla.
• Kun lunastuksesta yksityiselle edulle koituva haitta on suurempi kuin siitä yleiselle edulle saatava hyöty.

Kiinteistön omistaja voi vedota näihin seikkoihin vastustaessaan pakkolunastusta.

Se, onko lunastuksen tavoite saavutettavissa muulla keinolla kuin pakkolunastamalla kiinteistö tai sen osa, voi olla varsin tulkinnanvaraista ja tilannekohtaista. Esimerkiksi tilanteessa, jossa kiinteistön pakkolunastus johtuu tien tai rautatien rakentamisesta, pohdittavaksi saattaa tulla, voiko kiinteistön omistaja vaatia kulkuväylän sijoittelemista toisella tavalla, niin, että pakkolunastusta ei jouduta tekemään.

Ei ole myöskään aina selvää, milloin pakkolunastuksesta koituu yksityiselle edulle enemmän haittaa kuin lunastuksesta saataisiin hyötyä. Haittojen ja hyötyjen punninta riippuu esimerkiksi siitä, mihin tarkoitukseen maata lunastetaan sekä siitä, mihin tarkoitukseen maanomistaja on kiinteistöään käyttänyt. Omana kotina käytetyn kiinteistön pakkolunastaminen vaatii yleensä puolelleen painavampaa yleistä etua kuin rakentamattoman maan lunastaminen.

Kiinteistön pakkolunastuksesta maksetaan korvaus, mutta kuinka paljon?

Kiinteistön pakkolunastuksesta on lain mukaan maksettava täysi korvaus kiinteistön omistajalle. Lunastuskorvaus muodostuu lunastettavan maa-alueen korvaamisesta sekä lunastuksesta aiheutuvan haitan ja vahingon korvaamisesta. Korvauksesta päättää maanmittaustoimituksen toimitusmies. Korvausratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla.

Korvaus pakkolunastuksen kohteena olevasta maa-alueesta

Kun maksetaan korvausta lunastettavasta maa-alueesta, korvaussumman tulee perustua maapohjan käypään arvoon. Tätä varten tulee selvittää, minkä ajankohdan tai seikkojen mukaan lunastettavan maapohjan arvo pitää määrittää. Omistajalle on luonnollisesti tärkeää, että hän saa asianmukaisen korvauksen kiinteistöstään.

Kiinteistön arvoa määrittäessä on huomioitava tarkoitus, johon lunastettavaa aluetta käytettiin tai olisi voitu käyttää ennen lunastusta. Siten esimerkiksi rakennusoikeus tai valmiit rakennukset kiinteistöllä voivat nostaa lunastuskorvauksen määrää. Korvausta voidaan myös korottaa erityisissä tilanteissa:

• Jos täysi arvo ei vastaa maanomistajan täyttä menetystä, arvonmäärityksessä voidaan ottaa huomioon myös maanomistajan omaisuudesta saama tuotto tai maanomistajan kiinteistöön sijoittamat kustannukset.
• Jos kiinteistön pakkolunastus kohdistuu kotiin tai omaisuuteen, jota sen omistaja käyttää pääsääntöisesti elinkeinonsa tai ammattinsa harjoittamiseen, lunastuskorvaus on määritettävä vähintään niin suureksi kuin on tarpeen vastaavanlaisen oman asunnon tai saman toimeentulon tarjoavan, lunastettua vastaavan omaisuuden hankkimiseen lunastetun tilalle.

Pakkolunastuskorvauksen rajaukset

Joissakin tilanteissa maanomistajan oikeutta saada korvausta on myös rajoitettu. Yleisimmin pakkolunastuskorvausta voivat vähentää seuraavat seikat:

• Jos valtio tai kunta pakkolunastaa kiinteistön esimerkiksi uuden asemakaavan toteuttamiseksi, korvausta ei voi saada siitä arvonnoususta, joka on johtunut puhtaasti uuden asemakaavan vireilletulosta.
• Korvausta ei saa sellaisista kiinteistön arvoa parantavista korjaus- tai muutostöistä, jotka on aloitettu vasta, kun maanomistaja on saanut tiedon kiinteistön pakkolunastuksesta.
• Korvauksesta voidaan vähentää arvonnousu tai hyöty, jota kiinteistön pakkolunastus tai sen perusteena olevat muutokset tuottavat maanomistajan jäljelle jäävälle maaomaisuudelle.

Korvaus pakkolunastuksen aiheuttamasta haitasta ja vahingosta

Kiinteistön omistajalla on joissakin tilanteissa mahdollista saada lunastuskorvauksen lisäksi myös korvausta lunastuksesta aiheutuvasta haitasta tai vahingosta, vaikka koko kiinteistöä ei pakkolunasteta. Haitta voi olla esimerkiksi vaikeutunut kulku kiinteistölle, lisääntynyt liikenteen melu tai kiinteistön pirstaloituminen useampaan osaan. Muutokset, joiden toteuttamiseksi lunastusta haetaan, voivat myös vaikuttaa kiinteistöön lunastusta laajemmalta alueelta: esimerkiksi maisema voi heikentyä.

Kiinteistön omistajalla on myös mahdollisuus kieltäytyä haittakorvauksesta ja vaatia koko kiinteistönsä tai sen osan lunastamista, jos pakkolunastaminen johtaisi siihen, että hänen kiinteistönsä pirstaloituu tai osittainen lunastus muulla tavalla aiheuttaisi hänelle huomattavaa haittaa. Tällöin pakkolunastuksesta määritellään täysi korvaussumma koko kiinteistölle.