Omakotitalon myyjän vastuu

Omakotitalon myyjän vastuu

Omakotitalon myyjän vastuulla on varmistaa, että kaikki tiedot omakotitalosta ovat oikeita ja kattavia omakotitalokaupan yhteydessä. Lain mukaan myyjä on vastuussa kaupan virheistä, kuten antamistaan väärästä tiedosta tai omakotitalon piilevistä puutteista, esimerkiksi kosteusvaurioista, jotka saattavat ilmetä vasta kaupanteon jälkeen. Vastuun välttämiseksi myyjän tulee tutustua perusteellisesti omakotitalon kuntoon ja varmistaa, että kaikki olennainen tieto välittyy ostajalle, eli täyttää tiedonantovelvollisuutensa. Koska omakotitalon ostaminen on merkittävä taloudellinen päätös, on sekä myyjän että ostajan etu tuntea omat oikeutensa ja velvoitteensa tässä prosessissa.

Omakotitalon myyjän vastuu – mikä on omakotitalokaupassa ilmenevä virhe?

Omakotitalokaupassa virheen määrittely perustuu lainsäädäntöön. Omakotitalossa katsotaan olevan virhe seuraavissa tapauksissa:

1. Omakotitalon todelliset ominaisuudet eivät vastaa sitä, mitä on sovittu.
2. Mikäli myyjä on antanut ostajalle ennen kauppaa väärää tai harhaanjohtavaa tietoa omakotitalon pinta-alasta, rakenteista, kuntoon liittyvistä seikoista tai muista omakotitalon laatuun vaikuttavista tekijöistä, ja nämä tiedot ovat vaikuttaneet kaupan tekoon.
3. Myyjä ei ole ennen kauppaa kertonut ostajalle omakotitalon käyttöä tai arvoa merkittävästi määrittävästä seikasta, josta myyjän olisi pitänyt olla tietoinen, ja tämä laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan.
4. Myyjä ei ole korjannut ennen kaupan tekemistä ostajan virheellistä käsitystä omakotitalon ominaisuudesta, joka vaikuttaa omakotitalon soveltuvuuteen tarkoitettuun käyttöön.
5. Myyjä on antanut ennen kauppaa väärää tietoa tai jättänyt mainitsematta tiedossaan olleen kaavoitukseen, lupiin tai viranomaispäätöksiin liittyvän seikan, joka olisi vaikuttanut ostopäätökseen.
6. Myyjä on antanut ennen kauppaa virheellistä tietoa omakotitalon omistus- tai panttioikeussuhteista tai muista oikeuksista.

Virheen tulee olla olemassa omakotitalossa kaupanteon hetkellä, vaikka se paljastuisikin myöhemmin. Esimerkiksi rakennusvirheen alkuperä voi olla selvä, mutta kosteusvaurion syntyhetken määrittäminen vaatii tarkempaa tutkimusta.

Virheen arvioinnissa otetaan huomioon kaikki ostajalle ennen kauppaa annetut tiedot, kuten kauppakirjan sisältö, myyntiesitteet ja sähköpostiviestit. Myyjän vastuu kattaa myös omakotitalonvälittäjän antamat tiedot.

Omakotitalon myyjän vastuu – salainen virhe

Myyjän vastuulle kuuluu omakotitalokaupassa myös ne virheet, jotka eivät käy ilmi tavanomaisessa omakotitalon tarkastuksessa. Näitä virheitä kutsutaan salaisiksi virheiksi, jotka ovat sellaisia, joista kumpikaan osapuoli, ei myyjä eikä ostaja, ole tietoisia kaupantekohetkellä. Tyypillinen esimerkki salaisesta virheestä on kosteusvaurio.

Salaisen virheen vaikutuksen omakotitalon kuntoon on oltava huomattavasti suurempi verrattuna muihin virheisiin, jotta myyjä voidaan katsoa siitä vastuulliseksi. Jotta salainen virhe katsottaisiin merkittäväksi, sen tulee aiheuttaa omakotitalon kunnolle merkittävää poikkeamaa siitä, mitä vastaavanlaiselta omakotitalolta voidaan kohtuudella odottaa huomioiden kauppahinta ja muut kaupanteon yhteydessä vallitsevat olosuhteet. Arvioinnissa otetaan huomioon tekijöitä kuten alueen yleinen hintataso ja omakotitalon markkinointitapa. On myös olennaista, että salainen virhe on ollut olemassa jo itse kaupantekohetkellä.

Omakotitalon myyjän vastuu – virhevastuun kesto

Omakotitalokaupassa myyjän vastuu virheistä käynnistyy kaupan solmimisen hetkellä. Mikäli myyjä laiminlyö omakotitalon asianmukaista hoitoa ennen sen hallinnan siirtymistä ostajalle, hän on vastuussa mahdollisista virheistä. Tämä virhevastuu kestää viiden vuoden ajan siitä, kun omakotitalon hallinta siirtyy ostajalle. Jos virhe paljastuu viiden vuoden jälkeen, myyjä voidaan saattaa vastuuseen vain silloin, jos on osoitettavissa, että hän on toiminut tietoisesti epärehellisesti tai moraalisesti arveluttavasti, kuten antamalla tahallisesti väärää tietoa ostajalle.

Virhevastuun toteutuminen edellyttää ostajan aktiivisuutta. Ostajan on tehtävä reklamaatio eli ilmoitettava virheestä ja sen perusteella esitettävistä vaatimuksista myyjälle heti, kun virhe tulee ilmi. Jos ostaja viivyttelee ilmoituksen tekemisessä tai ryhtyy korjaamaan virhettä ilmoittamatta siitä myyjälle, voi myyjän virhevastuu raueta. Näin ollen, ostajan passiivisuus saattaa hyödyttää myyjää virhevastuun näkökulmasta.

Omakotitalon myyjän vastuu – virheen seuraamukset

Omakotitalonkaupassa ostajalla on oikeus vaatia kolmea eri toimenpidettä, mikäli omakotitalossa ilmenee virhe:

1. Hinnanalennus: Yleisimmin virheen seuraamuksena on hinnanalennus. Tässä tapauksessa myyjä hyvittää ostajalle omakotitalon todellisen arvon ja kauppahinnan välistä eroa, joka johtuu virheestä. Hinnanalennuksen summana käytetään usein virheen korjauskustannuksia. On kuitenkin huomioitava, että mahdollinen omakotitalon arvon nousu virheen korjauksen jälkeen, kuten rakenteiden käyttöiän pidentyminen, vähennetään hinnanalennuksesta.
2. Vahingonkorvaus: Vahingonkorvausta voidaan vaatia, jos virheestä aiheutuu ostajalle kuluja, esimerkiksi sijaisasumisen kustannuksia, eikä virhe ole salainen. Ostajan on myös aktiivisesti pyrittävä minimoimaan aiheutunut vahinko. Korvausta ei välttämättä myönnetä, mikäli ostaja laiminlyö tämän velvoitteen. Sijaisasumiskustannukset korvataan vain ajalta, joka kuluu virheen kohtuulliseen korjaukseen.
3. Kaupan purku: Kaupan purku on mahdollista, jos virhe on oleellinen. Tämä tarkoittaa, että virheen taloudelliset seuraukset ovat merkittävät suhteessa kauppahintaan ja ostajan saamiin tietoihin. Kaupan purkaminen edellyttää, että myyjä palauttaa kauppahinnan ja ostaja omakotitalon. Jos omakotitalon kunto on muuttunut kaupantekohetkestä, joko ostajan tai myyjän on mahdollisesti korvattava tämä arvonmuutos.

Omakotitalon myyjän vastuu – milloin myyjä voi vapautua vastuusta?

Ostajan selonottovelvollisuus

Ostajan selonottovelvollisuus on keskeinen osa omakotitalokaupassa ja se täydentää myyjän tiedonantovelvollisuutta. Myyjä ei periaatteessa ole vastuussa mistään sellaisesta seikasta omakotitalossa, jonka ostaja tiesi tai olisi pitänyt tietää kaupantekohetkellä, mikäli hän olisi tutkinut omakotitalon perusteellisesti ennen kaupan solmimista.

Omakotitalokaupassa on yleistä teettää ulkopuolisen asiantuntijan suorittama kuntokartoitus, jossa omakotitalon kunto tarkastetaan pintapuolisesti ja siitä laaditaan kirjallinen raportti. Kaupan jälkeen voi syntyä erimielisyyksiä siitä, mitä virheitä tai potentiaalisia riskejä ostajan olisi pitänyt havaita raportin perusteella.

Ostajan vastuulla on tutustua saamaansa kuntokartoitusraporttiin, ja yleensä hän ei voi vedota virheeksi sellaiseen seikkaan, joka on raportissa mainittu. Tämä ei kuitenkaan vapauta myyjää velvollisuudestaan informoida ostajaa kaikista olennaisista, tiedossaan olevista seikoista, jotka voivat vaikuttaa ostajan päätökseen. Mitä merkittävämäpi ongelma on, sitä tärkeämpää on, että myyjä tuo sen ostajan tietoon, vaikka se olisi mainittu kuntokartoituksessa.

Jos myyjä on asianmukaisesti ilmoittanut jonkin ongelman ostajalle, ja ostaja päättää olla tekemättä lisätutkimuksia, myyjä voi vapautua virhevastuusta. Kuitenkin, jos omakotitalon virhe osoittautuu merkittävästi suuremmaksi kuin mitä ostaja on voinut myyjän antaman tiedon perusteella olettaa, voi myyjä silti joutua vastuuseen virheestä.

Vastuunrajausehto

Myyjä saattaa vapautua virhevastuusta, mikäli hän ja ostaja ovat kauppakirjassa yhteisesti sopineet, että myyjä ei ole vastuussa tietyistä ennalta määritellyistä virheistä omakotitalossa. Jotta tällainen vastuunrajaus olisi voimassa, sen tulee olla selkeästi ja tarkasti määritelty. On huomioitava, että yleinen lauseke, jossa myyjä vapautetaan vastuusta kaikista mahdollisista omakotitalon virheistä, ei ole pätevä.