Myyjän vastuu kiinteistökaupassa

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa

Myyjän vastuu kiinteistökaupan virheestä määritellään laissa. Myyjä voi joutua vastuuseen virheellisistä tiedoista, joita hän tai kiinteistönvälittäjä antavat, mutta myös piilevistä virheistä kuten kosteusvaurioista, jotka eivät olleet tiedossa ennen kauppaa. Myyjä voi välttyä virhevastuulta perehtymällä kiinteistön kuntoon ja täyttämällä tiedonantovelvollisuutensa huolellisesti. Kiinteistön kauppa on arvokas sijoitus, joten omien oikeuksien ja velvollisuuksien tunteminen on tärkeää.

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa – virhevastuun edellytys on virhe kiinteistössä

Milloin kiinteistössä on virhe?

Tilanteet, joissa kiinteistössä on virhe, on määritelty laissa. Kiinteistössä on virhe, kun:

1. Kiinteistö ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä on sovittu.
2. Myyjä on ennen kauppaa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, ja tieto vaikutti kauppaan.
3. Myyjä on ennen kauppaa jättänyt kertomatta ostajalle kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönti vaikutti kauppaan.
4. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
5. Myyjä on ennen kauppaa antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta sellaisesta tiedossaan olevasta kaavoitusseikasta, luvasta tai viranomaispäätöksestä, joka olisi vaikuttanut ostopäätökseen.
6. Myyjä on ennen kauppaa antanut virheellisen tiedon kiinteistön omistussuhteista tai kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta tai muusta oikeudesta.

Virheen on oltava kiinteistössä kaupantekohetkellä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Esimerkiksi rakennusvirheen alkuperän määrittäminen on suhteellisen yksinkertaista, mutta kosteusvaurion syntyhetken arvioiminen vaatii jo enemmän tutkimista.

Virheellisyyden arvioinnissa huomioidaan kaikki ostajan saamat tiedot kuten kauppakirjan sisältö, kiinteistön myyntiesite tai ennen kauppaa lähetetyt sähköpostit. Myyjä on vastuussa myös tiedoista, jotka kiinteistönvälittäjä antaa ostajalle.

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa – kiinteistön salainen virhe

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa kattaa myös virheet, jotka eivät tule ilmi kiinteistön tarkastuksessa. Tällöin puhutaan salaisesta virheestä eli virheestä, josta myyjä tai ostaja kummatkaan eivät tienneet. Esimerkiksi kosteusvauriot ovat usein salaisia virheitä.

Salaiselta virheeltä edellytetään muita virheitä suurempaa merkityksellisyyttä, jotta myyjä voisi olla siitä vastuussa. Kiinteistön on salaisen virheen vuoksi poikettava merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Arvioinnissa voidaan huomioida muun muassa alueen yleinen hintataso ja se, miten kiinteistöä on markkinoitu. Myös salaisen virheen on tullut olla kiinteistössä jo kaupantekohetkellä.

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa – kiinteistön virhevastuun kesto

Myyjän virhevastuu kiinteistökaupassa alkaa kaupantekohetkestä. Myyjä on vastuussa, jos hän hoitaa kiinteistöä huolimattomasti ennen hallinnan siirtymistä ostajalle. Myyjän virhevastuu kiinteistökaupassa kestää viisi vuotta siitä hetkestä, kun kiinteistön hallinta on siirtynyt ostajalle. Jos virhe ilmenee viiden vuoden jälkeen, myyjä voi joutua vastuuseen virheestä vain, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti eli esimerkiksi tietoisesti valehdellut ostajalle.

Jotta myyjä voi joutua vastuuseen, ostajan on reklamoitava eli ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle viipymättä, kun virhe havaitaan. Ostajan passiivisuus voi kääntyä myyjän eduksi: myyjän virhevastuu voi lakata, jos ostaja viivyttelee virheilmoituksen teossa tai korjaa virheen kertomatta virheestä myyjälle.

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa – kiinteistön virheen seuraamukset

Ostajalla on kiinteistön virheen johdosta mahdollisuus vaatia kolmea seuraamusta:

1. Hinnanalennus

Hinnanalennus on virheen tavanomaisin seuraus. Hinnanalennuksella myyjä korvaa erotuksen, joka kiinteistön todellisen arvon ja kiinteistön kauppahinnan välillä on virheen takia. Hinnanalennuksen määräksi voidaan usein katsoa virheen korjauskulut. Hinnanalennuksesta on kuitenkin vähennettävä tasonparannus, jonka virheen korjaaminen tuottaa kiinteistölle. Jos korjaukset esimerkiksi pidentävät rakenteiden käyttöikää, vähennetään käyttöiän pidennys hinnanalennuksesta.

2. Vahingonkorvaus

Vahingonkorvaus on mahdollinen vain, jos virhe on aiheuttanut ostajalle vahinkoa kuten sijaisasumiskuluja, ja kyseessä ei ole salainen virhe. Ostajalla on velvollisuus pyrkiä vähentämään vahinkoa omilla toimillaan, ja korvaus voidaan evätä, jos ostaja ei näin ole toiminut. Esimerkiksi sijaisasumisen kulut hyväksytään vain siltä ajalta, jonka virheen korjaaminen kohtuudella kestäisi.

3. Kaupan purku

Kaupan purkua voi vaatia, jos virhe on olennainen. Tämä tarkoittaa, että virheen taloudelliset vaikutukset ovat huomattavan suuret kauppahintaan ja ostajan saamiin tietoihin nähden. Jos kauppa puretaan, myyjä palauttaa saamansa kauppahinnan ja ostaja kiinteistön. Jos kiinteistö palautuu myyjälle huonommassa tai paremmassa kunnossa kuin kaupantekohetkellä, ostaja tai myyjä voivat joutua samalla maksamaan korvausta.

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa – milloin myyjä voi vapautua vastuusta?

Ostajan selonottovelvollisuus

Myyjän tiedonantovelvollisuutta täydentää ostajan selonottovelvollisuus. Myyjä ei lähtökohtaisesti ole vastuussa seikasta, josta ostaja on tiennyt kaupantekohetkellä tai josta ostaja olisi saanut tiedon, jos hän olisi ennen kauppaa tutustunut kiinteistöön huolellisesti.
Kiinteistökaupan yhteydessä teetetään usein ulkopuolisen asiantuntijan kuntokartoitus, jossa kiinteistö tutkitaan pintapuolisesti ja laaditaan kirjallinen raportti. Joskus kaupan jälkeen syntyy erimielisyyttä siitä, mistä virheistä tai virheriskeistä ostajan olisi pitänyt tietää kuntokartoitusraportin perusteella.

Ostajalla on velvollisuus tutustua hänelle toimitettuun kuntokartoitusraporttiin, eikä hän voi yleensä vedota virheenä seikkaan, joka on ilmoitettu raportissa. Ostajan selonottovelvollisuus ei kuitenkaan syrjäytä myyjän velvollisuutta kertoa sellaisista tiedossaan olevista seikoista, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen. Mitä merkittävämpi epäkohta on kyseessä, sitä perustellummin myyjällä on velvollisuus tuoda seikka ostajan tietoon, vaikka siitä olisi maininta kuntokartoitusraportissa.

Kun myyjä on asianmukaisesti ilmoittanut jonkin tiedossaan olevan ongelmakohdan ostajalle ja ostaja päättää, ettei halua tehdä lisätutkimuksia ennen kauppaa, myyjän vastuu kiinteistön virheestä voi lakata. Jos virhe kuitenkin osoittautuu huomattavasti laajamittaisemmaksi kuin ostajalla on myyjän antama tieto huomioiden ollut aihetta odottaa, myyjä voi joutua vastuuseen.

Vastuunrajausehto

Myyjä voi vapautua vastuusta myös, jos myyjä ja ostaja sopivat kauppakirjassa, että myyjä ei vastaa jostakin tietystä virheestä kiinteistössä. Vastuunrajauslausekkeen on kuitenkin oltava tarkkarajaisesti määritelty ollakseen pätevä. Lauseke, jonka mukaan myyjä ei vastaa mistään virheestä kiinteistöllä, ei päde.