Salainen virhe eli piilevä virhe ja toisinpäin

Kiinteistökauppaa säätelevän maakaaren mukaan kaupan kohteessa voi olla salainen virhe, jos kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Asuntokauppaa säätelevässä asuntokauppalaissa ei käytetä salaisen virheen käsitettä. Asuntokauppalain esitöissä puhutaan piilevästä virheestä. Sinänsä maakaaren ja asuntokauppalain sisältö on säännösten sanamuodosta huolimatta pääpiirteissään sama. Salainen virhe ja piilevä virhe tarkoittavat samaa ja sellainen voi olla niin kiinteistössä kuin asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistossakin.

Piilossa oleva eli salainen virhe on ongelmallinen myyjän kannalta, koska myyjä voi joutua virhevastuuseen sellaisesta virheestä, josta hän ei tiennyt eikä hänen olisi pitänyt ollakaan tietoinen. Kyseessä voi olla esimerkiksi vaurio kiinteistön rakenteissa tai sellainen virhe osakehuoneistossa, jota myyjä ei ole asumisaikanaan asunnossaan havainnut. Vaikka kaupan kohteessa tehtäisiin kuntotarkastus ennen kauppaa, piilevä virhe voi jäädä tarkastuksessakin havaitsematta. Jos se havaittaisiin, ei virhe enää olisi piilossa ja salainen.

Voiko salaista virhettä koskevalta vastuulta suojautua?

Käytännössä myyjän keinot suojautua salaista virhettä koskevalta vastuulta ovat rajalliset. Ainoa keino kaventaa myyjän lain mukaista vastuuta on laatia kauppakirja siten, että kauppakirjaan kirjataan lainsäädännöstä poikkeavat myyjän vastuun rajat. Puhutaan ns. vastuunrajoitusehdoista. Lainsäädäntö asettaa rajoituksia vastuunrajoitusehtojen käyttämiselle ja esimerkiksi elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä kaupoissa vastuunrajoitusehtoja ei voi käyttää. Kuluttajien välisissä kaupoissa ostajan oikeutta vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan oikeuksia on tarkoitus rajoittaa lailla säädetystä. Esimerkiksi ”myydään sellaisena kuin se on” -ehto ei täytä lain yksilöintivaatimusta. Käytännössä edellä mainitulla ehdolla ei olekaan merkitystä kuluttajien välisessä kaupassa, vaikka tällaisen lauseen hyvin usein kauppakirjasta löytääkin.

Vastuunrajoitusehtoa käyttämällä voidaan esimerkiksi tietty kaupan kohteen virhe jättää myyjän vastuun ulkopuolelle tai vaikkapa poiketa lain mukaisista reklamaatioajoista. Tärkeää on, että kumpikin sopimusosapuoli ymmärtää ehdon sisällön ja sen merkityksen kaupan kannalta kokonaisuudessaan.

Virheen seuraamukset

Toisinaan kaupan kohteesta paljastuu piilossa oleva virhe, jota eivät myyjä ja ostaja ole havainneet ennen kaupantekoa huolellisesta toiminnastaan riippumatta. Mitä ostajalla on oikeus vaatia?

Maakaaren ja asuntokauppalain mukaiset virheen seuraamukset ovat hinnanalennus, vahingonkorvaus ja viimesijaisena keinona kaupan purku. Hinnanalennus virheen perusteella on yleisin seuraamus, vahingonkorvaus taas mahdollinen kaikkien muiden virhetyyppien paitsi salaisen virheen tapauksessa. Vahingonkorvaus nimittäin edellyttää myyjän tuottamusta eli huolimattomuutta. Kun on kyse salaisesta virheestä, myyjä ei ole tiennyt virheestä eikä hänen olisi pitänytkään tietää. Tällöin myyjä ei ole toiminut huolimattomasti, eikä vahingonkorvausta ole mahdollista saada.

Huolellisesti toiminut myyjä voi joutua virhetapauksessa suorittamaan hinnanalennusta ja ikävimmässä tapauksessa purkamaan kaupan virheen perusteella. Mikään automaatio hinnanalennus tai kaupan purku ei kuitenkaan ole. Asunto-osakkeiden kaupassa tulee ottaa huomioon lisäksi asunto-osakeyhtiön vastuu huoneiston kunnosta. Tämä tarkoittaa sitä, että hinnanalennus ja kaupan purku asuntokaupassa edellyttävät jossain määrin monitahoisempaa seuraamustarkastelua verrattuna kiinteistökauppaan.

Virheellä tulee olla vaikutusta koko kaupanteon kannalta, jotta myyjä voi joutua vastuuseen siitä. Ostajan täytyy tiettyyn pisteeseen asti sietää kaupan kohteen mahdollisia puutteita eli pienet viat tai virheet eivät oikeuta ostajaa saamaan hyvitystä. Salaisen virheen tapauksessa on vielä lisäedellytyksenä, että virheen tulee olla merkittävä. Kyse on siis jostakin niin merkittävästä kaupan kohteen virheestä, että ostaja ei olisi kauppaa tehnyt edes alennettuun hintaan, jos olisi tiennyt virheestä.

Mikäli salainen virhe ja virhesääntely jäi mietityttämään, soita Johannalle ja kysy lisää!

Johanna Ikonen

010 2899 418

asianajaja, varatuomari, LL.M.

Asianajotoimisto Heikkilä & Co Oy