Mikä avuksi, jos osakkaat vastustavat taloyhtiön välttämätöntä remonttia?
”Talo on kelvannut meille jo vuosikymmeniä ja siinä pystyy edelleen asumaan oikein hyvin.”
”Kyllä tämä minun aikani kestää, ei tässä vielä mikään kiire ole.”
”En voi ymmärtää, miksi 45 vuotta vanhaa taloyhtiötä pitäisi remontoida.”
”Nuoret ensiasunnon ostajat teettävät turhia korjauksia.”
Kuulostaako tutulta? Kyse on osakkaista, jotka vastustavat remontteja viimeiseen asti. Usein perusteena on vastikkeiden nousu ja menojen minimointi. Joskus kysymys on ymmärtämättömyydestä, joskus puhtaasti rahasta. Asia on vaikea, sillä jokaisen osakkaan mielipide on oikeutettu ja kaikkien mielipidettä pitää kuunnella mahdollisuuksien rajoissa. Taloyhtiön osakkaan on hyvä muistaa, että taloyhtiö on yhteisö, jossa yhteinen etu menee yksittäisen osakkaan etujen edelle. Moni taloyhtiössä asuva myös unohtaa, että hän ei omista huoneistoaan, vaan ainoastaan sen hallintaan oikeuttavat osakkeet. Asunto-osakeyhtiössä asumista ei voi verrata omakotitaloasumiseen, jossa voi päättää korjaamisista ja rakennuksen ylläpidosta miten haluaa. Taloyhtiössä sen kunnossapidosta vastataan yhdessä. Kerran rakennettu talo ei pysy kunnossa ilman korjauksia, ja remonttien toistuva lykkääminen tulee kalliiksi. Taloyhtiön rakenteilla, rakennusosilla, järjestelmillä ja laitteilla on myös tekniset käyttöiät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, on rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite korvattava uudella.
Yhtiön kunnossapitovastuu
Taloyhtiön kunnossapitovastuusta säännellään asunto-osakeyhtiölaissa. Kunnossapitovastuun mukaisesti taloyhtiön kuuluu:
- pitää asuntojen rakenteet ja eristeet kunnossa.
- vastata lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- sekä muiden vastaavien perusjärjestelmien kunnossapidosta pois lukien asunnoissa olevat altaat.
- korjata ne asuntojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai muun yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen takia.
- vastata sellaisesta osakkaan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka voidaan rinnastaa taloyhtiön toteuttamaan tai vastuulleen ottamaan asennukseen, mikäli taloyhtiö on voinut valvoa asunnossa tehtyä työtä asunto-osakeyhtiölain edellytysten mukaisesti.
- vastata rakennuksen ulkopinnasta myös parvekkeen kohdalla.
Yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkaan välillä myös toisin kuin mitä asunto-osakeyhtiölakiin on kirjattu.
Hallituksen vastuu
Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen velvollisuus on mm. huolehtia kiinteistön ja rakennusten hoidosta. Huolimaton hallitus ei huolehdi siitä, että taloyhtiö pysyy kunnossa.
Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän aiheuttaa huolellisuusvelvoitteensa vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta yhtiölle. Vastuu voi syntyä esimerkiksi silloin, kun korjauksia ei ole tehty riittävän ajoissa, ja sen vuoksi korjauskustannukset kaksinkertaistuvat lisävahinkojen vuoksi. Mikäli hallitus on kertonut avoimesti yhtiökokoukselle, että on akuutti tarve tehdä korjauksia, mutta yhtiökokous päättää olla korjauksiin ryhtymättä, ei hallitus ole asiasta vastuussa. Hallitus joutuu käytännössä usein sovittelemaan osakkaiden erilaiset näkemykset taloyhtiön edun mukaisiksi kompromisseiksi.
Yhtiökokouksen päätös
Äänivaltaa yhtiössä käyttävät osakkaat yhdessä, ellei päätösvaltaa ole laissa tai yhtiöjärjestyksessä annettu yhtiön hallitukselle. Yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista eli paikalla olevista äänistä, jollei laissa säädetä toisin. Äänten mennessä tasan, ratkaistaan äänestys remonttikysymyksessä puheenjohtajan äänellä, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Kun taloyhtiössä päätetään peruskorjauksista ja remonteista, vaaditaan siis, että yli puolet osakkaista (äänistä) kannattaa korjausten aloittamista. Remontista voidaan siis päättää enemmistöpäätöksellä vähemmistöön jäävien osakkaiden vastustuksesta huolimatta. Kaikkien korjausten yhteydessä on myös hyvä muistaa, että aina ensin pitää selvittää ongelmien syy ja sitten vasta ryhtyä vaurioiden korjaamiseen.
Mikäli taloyhtiön kunnosta ei huolehdita, kiinteistön arvo laskee, korjauskulut moninkertaistuvat ja lopulta taloyhtiöstä tulee arvoton eikä se pahimmillaan saa korjauksiin edes pankkilainaa. Saneerausten aloittamista ajallaan puoltaa myös talon arvonnousu. Asunnoista saa myytäessä paremman hinnan ja asumisviihtyvyys kasvaa. Suurin osa meistä haluaa ostaa asunnon vain kunnossa olevasta talosta. Kannattaa laskea hinta sille, että remontit lykätään tulevaisuuteen.
Mitä osakkaat voivat tehdä, jos suurin osa osakkaista vastustaa akuuttia remonttia?
Muilla osakkailla voi olla tällaisessa tilanteessa oikeus vaatia vahingonkorvausta remonttia vastustaneilta osakkailta. Olennaista vastuun syntymisen kannalta on, että remonttia vastustaneet osakkaat ovat ymmärtäneet laiminlyöneensä kunnossapitoa ja toimineensa siten lain vastaisesti. Tällainen tilanne saattaa syntyä esimerkiksi silloin, kun hallitus on teettänyt asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitotarveselvityksen ja sen perusteella esittänyt yhtiökokoukselle välttämättömiksi katsomiaan toimenpiteitä ja varoittanut laiminlyönnin riskeistä ja tästä huolimatta osakkaiden enemmistö on päättänyt olla tekemättä remonttia.
Osakas voi myös teettää korjaukset itse taloyhtiön kustannuksella. Tämä edellyttää, että korjaustarve on kiireellinen tai sellainen, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu vähäistä suurempaa haittaa osakkaalle, eikä yhtiökokous suostu korjauksiin. Haitan tulee olla konkreettinen ja liittyä esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi rakenteiden kosteusvauriot ja vuotava putki tai katto, joista aiheutuu terveyshaittaa. Lisäksi edellytetään, että korjausta on vaadittu kirjallisesti taloyhtiöltä. Tällaisissa tapauksissa osakas maksaa korjauskulut ensin itse ja velkoo niitä jälkeenpäin taloyhtiöltä – valitettavan usein oikeusteitse. Osakkaan suorittaessa yhtiön vastuulle kuuluvan korjaustoimen, hänellä on näyttövelvollisuus siitä, että korjaustyö on suoritettu oikealla tavalla ja kohtuullisin kustannuksin. Kiistatilanteet laajenevat tällöin usein myös korjaustoimien laajuuteen, suoritettuun korjaustapaan ja aiheutuneiden kustannusten määrään. Kokonaan toinen asia on, pystyykö yhtiö maksamaan kulut osakkaille, jos osalla osakkaista ei ole varaa lyhentää korjausvastikkeitaan.
Mikäli taloyhtiö laiminlyö sellaisen kunnossapitotoimen, joka ei ole kiireellinen ja jonka laiminlyönnistä ei aiheudu osakkaalle merkittävää haittaa, osakas ei voi tehdä itse korjaustoimia. Tällöin osakas voi kuitenkin vaatia korjausten tekemistä yhtiöltä viime kädessä käräjäoikeudessa teettämiskanteella.
Taloyhtiön ja osakkaiden asumisviihtyvyyden vuoksi on paras ratkaisu, mikäli yhtiö suorittaa vastuulleen kuuluvan korjaustoimen. Tällöin yhtiö pystyy varmistamaan, että korjaustoimi tulee asianmukaisesti suoritettua. Kummankaan osapuolen etu ei voi olla tällaisessa asiassa riitely, joka synnyttää turhia kustannuksia ja vaikuttaa koko yhtiön asumisviihtyvyyteen.
