Määräalan kauppakirja

Mikä on määräalan kauppakirja?

Määräalan kauppakirja on sopimus kiinteistön määräalan kaupasta. Määräala on rajoiltaan määritelty alue kiinteistöllä. Se on eri asia kuin kiinteistön määräosa, joka on rajoiltaan määrittelemätön osuus kiinteistöstä, esimerkiksi ½ omistusosuus. Määräalan kauppakirja on esivaihe sille, että määräala erotetaan eli lohkotaan omaksi kiinteistökseen. Kun määräala on erotettu, sillä ei ole enää mitään siteitä emäkiinteistöön, vaan ostaja voi itse päättää määräalan käytöstä.

Määräalan kauppakirja laaditaan pitkälti samoin kuin koko kiinteistön kauppakirja. Määräalan kaupassa on kuitenkin joitakin erityispiirteitä, jotka tulee ottaa huomioon. Merkittävin erityispiirre on määräalan merkitseminen karttaan, rajojen sopiminen ja määräalan erottaminen emäkiinteistöstä. Lisäksi määräalan kauppaan liittyy riski, että määräala jää emäkiinteistön omistajan velan vakuudeksi. Näin voi käydä, jos osapuolet eivät huomaa purkaa kantakiinteistöön kohdistuneita kiinnityksiä määräalasta.

Milloin ja miten määräalan kauppakirja kannattaa laatia?

Milloin määräalan kauppakirjasta on hyötyä?

Määräalan kauppakirja on hyvä vaihtoehto silloin, kun myyjä haluaa erottaa kiinteistöstä rajatun alueen ja myydä sen, ja määräalan muodostaminen omaksi kiinteistökseen halutaan hoitaa kaupan yhteydessä. Kun kaupat tehdään ennen määräalan erottamista, osapuolten on mahdollista neuvotella määräalan rajoista sekä jakaa erottamistoimituksen kustannukset. Myyjälle ei myöskään jää riskiä siitä, että jo erotettu määräala ei mene kaupaksi.
Aina määräalan myyminen kiinteistöstä ei ole tarkoituksenmukaisin ratkaisu. On hyvä miettiä vaihtoehtoisia jakotapoja esimerkiksi, jos sopivaa rakennuslupaa erotetulle määräalakiinteistölle ei saataisi. Voi myös olla, että määräalan erottamiselle omaksi kiinteistökseen ei saada viranomaisen lupaa. Tällöin vaihtoehtona on kantakiinteistön yhteisomistussuhde ja hallinnanjakosopimuksen laatiminen. Hallinnanjakosopimuksen avulla kiinteistö ja sen rakennusoikeus pysyvät ennallaan, mutta kukin yhteisomistaja hallitsee aluettaan kuin omaa tonttiaan.

Määräalan kauppakirjan muoto ja määräalan muodostus

Määräalan kauppakirja on tehtävä kirjallisena, ja sille on laissa erityiset muotovaatimukset. Julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava paperinen kauppakirja kaikkien osapuolten läsnä ollessa. Kauppakirja voidaan tehdä myös sähköisessä asiointijärjestelmässä, jolloin osapuolet voivat laatia ja hyväksyä kauppakirjan asiointijärjestelmässä, eikä erillistä kaupanvahvistajaa tarvita.

Määräalan kauppakirjasta on käytävä ilmi koko kiinteistön ja luovutettavan määräalan tiedot, kuten määräalan koko ja rajat kartalla. Usein määräalan rajat on kauppakirjan tekovaiheessa merkitty myös maastoon. Jos kauppakirja tehdään sähköisesti, rajat voidaan piirtää suoraan sähköiseen kiinteistörekisterikarttaan. Kauppakirjaan on otettava kauppahinta tai muu vastike kokonaisuudessaan.

Kun määräalan kauppakirja on allekirjoitettu, määräalle on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa. Lainhuudon myöntämisen jälkeen kiinteistön lohkominen eli määräalan erottaminen käynnistyy automaattisesti. Lohkomistoimituksessa määräalan rajat vahvistetaan, ja määräalasta muodostetaan uusi kiinteistö. Lohkomistoimituksesta syntyy kustannuksia, joiden maksamisesta osapuolten kannattaa selvyyden vuoksi sopia.

Määräalan kauppakirjan keskeiset ehdot

Määräalan kauppakirjan sisältö on olennaisilta osiltaan samanlainen kuin kiinteistön kauppakirjan sisältö. Kauppakirjaan kirjataan esimerkiksi määräalan käyttöön vaikuttavat seikat. Jos määräalaan kuuluu rakennuksia, kauppakirjassa kuvataan rakennusten kunto ja kauppaan kuuluva tarpeisto. Kauppakirjaan merkitään, milloin kiinteistön omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät ostajalle. Kauppakirjassa kannattaa sopia myös korvauksista, jos oikeuksien siirtyminen viivästyy jommankumman osapuolen syystä.

Kuten kiinteistön kaupassa yleensä, määräalan kaupassa voidaan käyttää purkavia ja lykkääviä ehtoja, jotka otetaan kauppakirjaan. Osapuolet voivat sopia esimerkiksi, että myyjä pidättää omistusoikeuden, kunnes kauppahinta on maksettu. Toisaalta osapuolet voivat sopia, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos hän ei saa rakennuslupaa kiinteistölle.

Määräalan kauppakirjan sudenkuopat

Emäkiinteistön kiinnitykset

Määräala voidaan myydä kiinteistöstä, johon kohdistuu myyjän velkojien vakuutena olevia kiinnityksiä. Vaikka määräala myydään, emäkiinteistön kiinnitykset kohdistuvat yhä myös määräalaan. Ostajan saama määräala voi siis kaupan jälkeenkin jäädä myyjän velan vakuudeksi, jos osapuolet eivät huomaa siirtää kiinnityksiä kohdistumaan vain myyjälle jäävään osuuteen. Kauppakirjassa tuleekin sopia, että myyjä purkaa emäkiinteistön kiinnitykset määräalasta. On hyvä sopia, kuka maksaa purkamisen kulut. Jos kiinnitykset ovat myyjän velkojen vakuutena, kiinnitysten purkamiseen määräalasta on saatava velkojan suostumus, eli yksin kauppakirjaan otettu ehto ei riitä suojaamaan ostajan kiinteistöä myyjän velkojilta.

Kiinteistökaupan yleiset ongelmakohdat

Jos kauppakirja ei noudata lain muotovaatimuksia, kauppa ei ole sitova. Tämä tarkoittaa, että toinen osapuoli voi yleensä jättää kaupat tekemättä ilman korvausvelvollisuutta. Korvausta kaupan syntymättä jäämisestä voi saada, jos toinen osapuoli on erehdyttänyt toisen tekemään pätemättömän kauppakirjan.

Kauppakirjaan on merkittävä kauppahinta tai vastike kokonaisuudessaan. Joskus osapuolet sopivat kauppakirjaan merkityn lisäksi kauppahinnasta, joka maksetaan pimeästi, usein veronkiertotarkoituksessa. Myyjällä ei kuitenkaan lain mukaan ole oikeutta periä tällaista kauppahintaa esimerkiksi oikeusteitse, jos ostaja myöhemmin kieltäytyy maksamasta. Kauppa jää päteväksi kauppakirjan hintaehdoilla, ja pimeä kauppahinta jää myyjän tappioksi. Vain poikkeuksellisesti kauppahintaa on mahdollista sovitella ylemmäs, jos hinta jäisi ilmeisen kohtuuttomaksi.