Kuntotarkastus suoritetaan yhä useamman kiinteistökaupan yhteydessä.  Sen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen kunnosta ja siitä minkälaisesta kohteesta kauppaa tehdään. Kuntotarkastus kertoo kohteen yleiskunnosta, korjaus- ja huoltotarpeista, rakennuksen yksilöllisistä riskipaikoista ja virheistä, jotka voidaan havaita pintatarkastuksessa.

Kuntotarkastusraportti perustuu kohteesta tehtyihin havaintoihin, omistajalta ja asiakirjoista saatuihin tietoihin sekä kohteesta otettuihin valokuviin.  Vaikka kuntotarkastus olisi tehty, ostajan pitää myös itse tarkastaa kiinteistö. Kaupan jälkeen ei voi vedota virheenä seikkoihin, jotka ostajan olisi pitänyt huomata omassa kaupan kohteen ennakkotarkastuksessaan tai saamassaan kuntotarkastusraportissa. Kuntotarkastuksen tekemättä jättämistä ei ole kuitenkaan oikeuskäytännössä katsottu ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönniksi.

Aistinvarainen kuntotarkastus tuottaa osapuolille rakenteita rikkomatta puolueetonta ja laadukasta tietoa esim. rakenteiden, kattomateriaalin, sähkö- ja lämmitystekniikan käyttöiästä, rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Kuntotarkastuksen yhteydessä suoritetaan usein myös kosteusmittauksia pintamittarilla. Tarkoituksena on saada tietoa rakenteiden kosteudesta, jota ostaja ei voi yleensä havaita silmämääräisellä tarkastelulla. Pintakosteusmittauksella ei ole kuitenkaan mahdollista havaita rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä kosteus- tai lahovaurioita. Piilevä virhe jää usein pintapuolisessa kuntotarkastuksessa havaitsematta.

Mikäli kuntotarkastusraporttiin on tehty kirjaus havaitusta vauriosta, vaurioepäilystä tai kiinteistön laatuun liittyvästä riskistä tai riskirakenteesta ja sen perusteella on annettu kehotus tarkempien tutkimusten tekoon, voi ostajalla olla velvollisuus tarkempien tutkimusten suorittamiseen. Sama koskee tilannetta, jos ostajalla syntyy kiinteistön kunnosta epäilyksiä esim. havaitsemansa valumajäljen perusteella. Tällöin kiinteistö tulee tarkastaa perusteellisemmin ennen kauppaa esim. rakenteita avaamalla. Mikäli ostaja laiminlyö selvittää tilannetta tarkemmin, saattaa se rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota jälkeenpäin kyseisiin seikkoihin virheenä. Epäilyttävissä tilanteissa kauppaan ei tule sitoutua ennen kuin kohteen kunto on selvitetty lisätutkimuksin.

Kuntotarkastuksessa todetaan usein, että jokin rakenne on riskirakenne. Riskirakenteella tarkoitetaan sellaista rakenneratkaisua, joka on ollut oman aikakautensa määräysten ja ohjeiden mukainen, mutta riskialttius on huomattu vasta jälkikäteen. Riskirakenteille on tyypillistä, että vaurion syynä on yleensä kosteuden pääseminen rakenteeseen. Esimerkki yleisesti havaittavissa olevasta riskirakenteesta on valesokkeli. Pelkkä kuntotarkastusraportin riskirakennekirjaus ilman vaurio– tai virhe-epäilyä ei kuitenkaan sellaisenaan edellytä lisätutkimustarvetta. Riskirakenne ei kaikissa olosuhteissa välttämättä vaurioidu, eikä rakenteen toimivuuteen liittyvä riski silloin toteudu. Riskirakenteen kohdalla pitää kuitenkin varautua siihen, että jollain aikavälillä rakenne voi vaurioitua, mikäli olosuhteet ovat siihen suotuisat. Riski tarkoittaa toteutuessaan kiinteistön omistajalle rakennuksen korjaustarvetta ja siitä aiheutuvaa taloudellista rasitusta.

Kun rakennusta tai sen osaa halutaan tutkia tarkemmin ja löytää havaittujen vaurioiden todelliset syyt, kannattaa kohteessa teettää kuntotutkimus. Se kohdistuu usein rajattuun rakennuksen osaan esim. pesutilaan. Tarkoituksena on varmistua oletetun riskipaikan kunnosta rakenteita rikkoen. Kuntotutkimus voidaan tehdä esim. putkistolle, sähköjärjestelmille, vesikatolle ja ilmanvaihdolle.  Myös asbestikartoitukset ovat kuntotutkimuksia. Kuntotutkimuksissa voidaan samaan rakenteeseen, rakenneosaan tai tilaan tehdä useampia avauksia. Usein tutkimukset sisältävät rakennusmateriaalinäytteiden ottamisen ja näytteiden laboratoriossa tehtyjen mikrobimääritysten analysoinnin. Kuntotutkimus antaa myös tietoa korjaussuunnittelua ja oikeiden korjausmenetelmien valintaa varten. Kuntotutkimusraportin yhteyteen lasketaan usein myös korjauskustannusarvio.

Jos kohdetta myydään maininnalla ”kuntotarkastettu” se ei tarkoita samaa kuin ”virheetön”. Kuntotarkastuksen merkitys on juridisesti rajallinen eikä se poista myyjän virhevastuuta kaikilta osin. Kaikesta huolimatta kauppaa voi seurata kiinteistönkauppariita, joka liittyy kiinteistön kunnossa esille tulleisiin virheisiin tai puutteisiin. Virheet ja puutteet voivat tulla yllätyksenä kaupan osapuolille, jotka olivat olettaneet kiinteistön olevan kuntotarkastuksen perusteella kunnossa. Tavanomainen kuntotarkastus ei välttämättä takaa sitä, ettei kiinteistössä löydy jälkeenpäin piileviä virheitä, joista kaupan osapuolet eivät ole olleet tietoisia ennen kaupantekoa ja joista heidän ei pitänytkään tietää.

Vaikka laki ei siihen velvoita, kuntotarkastuksen ja tarvittaessa kuntotutkimuksen tekeminen ennen kaupantekoa on aina suositeltavaa. Kuntotarkastus voi antaa ostajalle sellaista tietoa, jota hän ei saisi pelkällä omalla huolellisellakaan silmämääräisellä tarkastelulla. Raporttiin kirjatut havainnot vaikuttavat myös siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen.

Kuntotarkastuksessa esille tulleet havainnot ovat omiaan saamaan kaupan osapuolet pohtimaan tarkemmin solmittavan kaupan ehtoja, lisätutkimusten teettämistä ja rakennuksen korjaamista jo ennen kauppaa. Kaupan ehdoista, vastuista ja kauppahinnasta tulisi olla mahdollisuus neuvotella vielä tutkimuksen jälkeen, kun havainnot ovat tiedossa. Kuntotutkimuksen havaintoja voidaan hyödyntää sopimalla niitä koskevasta virhevastuusta ja vastuunrajoittamisesta kauppakirjassa.  Tämä vähentäisi jälkikäteisiä epäselvyyksiä ja riitoja.

Sirpa Otsola

010 2899 402

varatuomari, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja

Asianajotoimisto Heikkilä & Co Oy