Kiinteistön kauppakirja

Yleistä kiinteistön kauppakirjasta

Kiinteistön kauppakirjalla myydään kiinteää maaomaisuutta eli kiinteistö, jolla voi sijaita kauppaan kuuluvia rakennuksia. Kiinteistön kauppakirjalle on laissa muotovaatimukset, joita sen on noudatettava ollakseen pätevä.

Kiinteistön kauppakirjasta on hyvä käydä mahdollisimman monipuolisesti ilmi, missä kunnossa kiinteistö luovutetaan, ja mistä seikoista ostaja on tiennyt kaupantekohetkellä. Tällaiset epäselvyydet ovat yleinen riidanaihe kiinteistökaupassa. Joskus yllätyksiä voi tulla myös, jos kiinteistön kauppakirja on pätemätön muotovirheen takia, tai jos osapuolet ovat sopineet ns. mustasta kauppahinnasta.

Kiinteistön kauppakirjan muoto

Kiinteistön kauppakirja on tehtävä kirjallisena samoin kuin koko kiinteistön kauppakirjakin, ja sille on laissa erityiset muotovaatimukset. Kauppakirjasta on käytävä ilmi kauppahinta tai muu vastike. Kiinteistön vaihdossa vastikkeena on esimerkiksi toinen kiinteistö tai asunto-osakkeita. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppakirja kaikkien osapuolten läsnä ollessa. Tämä eroaa olennaisesti asunto-osakkeiden kaupasta, jossa sitova kauppakirja voi syntyä periaatteessa missä muodossa tahansa.

Kiinteistön kauppakirja voidaan laatia myös maanmittauslaitoksen sähköisessä asiointipalvelussa. Sähköisessä asiointipalvelussa osapuolet voivat esittää toisilleen luonnoksia kauppakirjasta. Luonnoksista ei tule sitovia, elleivät kummatkin osapuolet hyväksy kauppakirjaa saman sisältöisenä. Sähköistä kauppakirjaa ei tarvitse vahvistaa kaupanvahvistajalla.

Kiinteistön kauppakirjan sisällöstä

1. Kiinteistön kauppakirjassa yksilöidään, mitä kauppaan kuuluu, esimerkiksi rakennukset ja niiden tarpeisto.
2. Kiinteistön kauppakirjassa sovitaan, milloin kiinteistön hallinta luovutetaan sekä milloin vastuu kiinteistön kuluista siirtyy myyjältä ostajalle. Myös esimerkiksi sähköliittymän siirtymisestä voidaan sopia. Kauppakirjassa on hyvä varautua myös hallinnan luovutuksen viivästymiseen. Osapuolet voivat sopia, onko ostajalla oikeus yksilöityyn korvaukseen tai kaupan purkuun, jos myyjä ei voi luovuttaa kiinteistöä sovitusti.
3. Osapuolet sopivat kauppahinnan ja maksuajankohdan. Jos kauppahinta maksetaan kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, kannattaa sopia, mitä seuraamuksia ostajan maksuviivästyksellä on.
4. Kauppakirjassa kuvataan kiinteistön ja rakennusten kunto. Kauppakirjaan kannattaa kirjata, missä laajuudessa ostaja on tutustunut kiinteistöön ja sen asiakirjoihin. Jos kiinteistössä on vikoja tai erityispiirteitä, kauppakirjaan kannattaa ottaa maininta, että ostaja on tietoinen niistä. Esimerkiksi alueen kaavoitustilanteessa voi olla tapahtunut muutoksia, joista ostajalle on kerrottava. Myös jos kiinteistöön kohdistuu rasitteita kuten naapurin tieoikeus, näistä kannattaa ottaa maininta kauppakirjaan. Kauppakirjaa laadittaessa on hyvä pohtia, mistä voisi syntyä epäselvyyksiä myöhemmin, ja pyrkiä ennaltaehkäisemään epäselvyydet.
5. Kauppakirjassa voidaan sopia vastuunrajoitusehdosta, jonka mukaan myyjä ei vastaa joistakin yksilöidyistä virheistä kiinteistöllä. Vastuunrajoitusehdon on oltava tarkkarajainen ja kohdistuttava selkeästi yksilöityyn asiaan kiinteistöllä tai rakennuksessa. Liian yleinen vastuunrajoitus tai esimerkiksi yleinen korvausvastuun yläraja ei ole pätevä. Jos vastuunrajoitus ei ole pätevä, kauppakirja jää pääsääntöisesti voimaan sellaisenaan ilman vastuunrajoitusta.

Kiinteisön kauppakirjan lykkäävä ja purkava ehto

Kiinteistön kauppakirjassa voidaan sopia lykkäävästä tai purkavasta ehdosta. Lykkäävän ehdon mukaan omistusoikeus kiinteistöön pysyy myyjällä, kunnes jokin yksilöity kaupan ehto toteutuu. Jos myyjä esimerkiksi myöntää ostajalle maksuaikaa, omistusoikeus kannattaa pidättää myyjällä, kunnes kauppahinta maksetaan.

Purkavan ehdon mukaan taas osapuolella on oikeus purkaa kauppa, jos kauppakirjassa yksilöity edellytys täyttyy. Osapuolet voivat sopia purkuoikeudesta esimerkiksi siltä varalta, että kiinteistölle ei myönnetä rakennuslupaa. Kun kauppakirjassa on purkava tai lykkäävä ehto, lainhuutohakemus jätetään lepäämään, kunnes ehdon voimassaoloaika on kulunut loppuun. Purkava tai lykkäävä ehto on otettava kauppakirjaan, jotta se olisi pätevä, ja se saa olla voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä.

Kiinteistön kauppakirjan sudenkuopat

Muotovirhe

Jos kiinteistön kauppakirja ei noudata lain muotovaatimuksia, kauppa ei ole sitova. Tämä tarkoittaa, että toinen osapuoli voi yleensä jättää kaupat tekemättä ilman korvausvelvollisuutta. Korvausvelvollisuus voi syntyä, jos toinen osapuoli on tietoisesti erehdyttänyt toisen tekemään pätemättömän kauppakirjan.

Kauppakirjan muotovirhe ei voi yleensä korjautua itsestään edes, vaikka osapuolet hyväksyisivät tietoisesti muotovirheellisen kauppakirjan. Kauppakirjan pätevyys tarkastetaan, kun uusi omistaja hakee lainhuutoa kiinteistölle. Lainhuudon saaminen merkitsee omistajuuden siirtymistä, joten usein omistus ei pääse siirtymään muotovirheellisellä kauppakirjalla. Joskus lainhuutoviranomaisellekin sattuu virheitä, ja lainhuuto saatetaan myöntää, vaikka kauppakirjassa olisi muotovirhe. Tällöin muotovirhe menettää merkityksensä ja kaupasta tulee pätevä.

Kauppahinta, jota ei ole merkitty kauppakirjaan

Osapuolet saattavat luovutusvoitto- tai varainsiirtoveron välttämiseksi merkitä kauppakirjaan kauppahinnan alhaisemmaksi kuin mitä todellisuudessa maksetaan. Jos osapuolet ovat sopineet hinnasta tai muusta vastikkeesta, jota ei ole merkitty kauppakirjaan, myyjällä ei lain mukaan ole oikeutta periä ostajalta enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty. Jos ostaja ei kaupan jälkeen maksakaan sovittua ”mustaa kauppahintaa”, myyjä joutuu yleensä hyväksymään tappionsa. Kauppakirjaan merkittyä kauppahintaa voidaan vain kohtuuttomissa tilanteissa sovitella ylemmäs tai kauppa julistaa pätemättömäksi.

Ostaja ei voi vedota maksamaansa pimeään kauppahintaan esimerkiksi hinnanalennusta vaadittaessa, jos kiinteistöltä löytyy vikoja. Lisäksi mustaan kauppahintaan liittyy aina riski veropetossyytteestä, jos viranomaiset huomaavat, että kauppahinta näyttää poikkeuksellisen alhaiselta. Siksi osapuolten on riskialtista pimittää osa kauppahinnasta.