Koti ei ole välttämättömyyshyödyke – se on paljon enemmän. Asunnon ostaminen on yleensä suurin yksityishenkilön koko elämänsä aikana tekemä sijoitus. Suomessa kotitalouksien varallisuudesta noin kaksi kolmasosaa muodostuu asuntojen omistamisesta. 

Kun uusi koti ei ole sellainen kuin toivoisimme sen olevan, petymme ja haluaisimme löytää syyllisen ja saada hyvitystä.  Pettymyksen ja virheen välillä on kuitenkin olennainen ero. Pettymykseen riittää ostajan sisäinen kokemus, mutta virheessä on kysymys siitä, että ostajan oikeudellisesti suojatut odotukset eivät ole täyttyneet. On selvää, ettei myyjä ole vastuussa ostajan pettymyksestä, sillä ostajan odotukset ovat hänen omalla vastuullaan.

Siitä, millä edellytyksillä myyjä on vastuussa pettyneelle ostajalle kiinteistön kaupassa, säädetään maakaaren säännöksissä.

Kiinteistön kaupassa virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä kaupantekohetkellä olleista virheistä, vaikka ne ilmenisivät vasta myöhemmin. Virheen myöhemmällä ilmenemisellä viitataan siihen, että kiinteistössä oleva vika tai puute ei ole vielä kaupantekohetkellä aiheuttanut vahinkoja. Tällainen on esim. kosteuden pääsy rakenteisiin. Ratkaisevaa virhearvioinnissa on, onko vian ”syy tai peruste” olemassa kaupantekohetkellä.

Ostaja voi vedota virheenä vain sellaisiin seikkoihin, jotka ovat kaupan kannalta vaikutuksellisia. Aivan vähäiset puutteet eivät oikeuta esittämään vaatimuksia myyjälle.

Reklamaation muoto

Kiinteistökauppaa säätelevässä maakaaressa reklamaatiolle ei ole asetettu kirjallista muotovaatimusta. Reklamaatio kannattaa kuitenkin todistettavuuden helpottamiseksi tehdä aina kirjallisena. Ostajan on yksilöitävä, mitä seikkaa virheellisyys koskee ja mitä vaatimuksia ostaja aikoo esittää myyjälle virheiden johdosta. Pelkkä ilmoitus virheen olemassaolosta ei riitä.  Vaatimuksia voivat olla hinnanalennus- ja/ tai vahingonkorvausvaatimus tai kaupan purkamista koskeva vaatimus. Usein reklamaatiovaiheessa kaikki virheistä aiheutuvat kustannukset eivät ole vielä täsmentyneet. Rahamääräistä hyvitystä vaadittaessa myyjän kannalta oleellista on saada tieto vaatimuksen euromääräisestä arviosta. Tämän jälkeen asiaa on viivyttelemättä selvitettävä ja vaatimuksia täydennettävä sekä täsmennettävä. Myös myyjälle on annettava mahdollisuus tehdä omia selvityksiä virheen suhteen.

Reklamaatioaika

Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisen ajan eli käytännössä muutaman kuukauden kuluessa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Muutoin myyjä vapautuu vastuustaan. Reklamaatioajan pituus voi vaihdella tapauskohtaisesti. Ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti.  Liian pitkä viivyttely virheen selvittämisessä johtaa siihen, että ostaja menettää oikeuden esittää virheen perusteella vaatimuksia. Ajoissa tehty pelkkä ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvia vaatimuksiaan.

Maakaaren mukaan reklamaation absoluuttinen takaraja on 5 vuotta. Aika lasketaan kiinteistön hallinnan saamisesta. Mikäli kiinteistössä ei ole havaittu virhettä viimeistään 5 vuoden kuluessa, virheeseen ei voida enää vedota, ellei myyjä ole menetellyt moitittavasti, kunnianvastaisesti tai arvottomasti (törkeä huolimattomuus).

Kenelle reklamoidaan?

Ostajan on reklamoitava joutuisasti kiinteistön virheestä myyjälle. Kiinteistönvälittäjälle osoitettu ja toimitettu reklamaatio, vaikka se olisi oikeansisältöinen ja oikeassa ajassa toimitettu, ei ole riittävää. Mikäli kiinteistönvälittäjän toiminnassa on virheitä, tulee niistä tietenkin reklamoida suoraan välittäjälle.

Ostajan velvollisuutena on virheitä epäillessään ja ne havaittuaan toimia aktiivisesti ja ilmoittaa niistä viipymättä perusteluineen ja mahdollisimman tarkasti myyjälle. Liiasta reklamoinnista ei ole haittaa, mutta sen laiminlyönnistä ja täydentämättä jättämisestä voi koitua tuntuvia taloudellisia oikeudenmenetyksiä. Oikeanlaisen ja oikea-aikaisen reklamaation tekeminen onkin virhetilanteissa ostajan tärkein velvollisuus.

Autamme mielellämme jo reklamaation laatimisessa.

Sirpa Otsola

010 2899 402
varatuomari, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Asianajotoimisto Heikkilä & Co Oy