Huoneiston hallintaanotot lisääntyvät
Huoneistojen hallintaanotto on yhä useammin noussut esiin isännöitsijöiden ja asunto-osakeyhtiöiden hallitusten jäsenten yhteydenotossa toimistoomme. Vaikuttaa siltä, että huoneistojen hallintaanotot tulevatkin lisääntymään tulevaisuudessa.
Lisääntyneiden kyselyiden myötä päädyimme kirjoittamaan blogin, joka käsittelee huoneiston haltuunoton perusteita, sen prosessia ja kustannuksia. Olemme lisäksi julkaisseet kiinteähintaisen Asunnon haltuunotto -palvelutuotteen, joka auttaa isännöitsijöitä ja taloyhtiöitä ratkaisemaan tilanteen ongelmallisen osakkeenomistajan kanssa.
Mikä on huoneiston hallintaanotto
Taloyhtiö voi ottaa osakkeenomistajan huoneiston hallintaansa ilman osakkeenomistajan suostumusta, esim. jos osakkeenomistaja aiheuttaa haittaa taloyhtiölle tai naapureille. Huoneiston hallintaanotto voidaan tehdä myös vuokralaisen häiritsevän käytöksen perusteella, jos osakkeenomistaja ei onnistu lopettamaan vuokralaisen häiritsevää käytöstä.
Milloin huoneiston hallintaanotto on sallittu
Huoneiston hallintaanotto on osakkeenomistajan oikeuksiin raskaasti puuttuva toimenpide, joten se on mahdollinen vain laissa erikseen mainituissa tilanteissa. Hallintaanotto on mahdollinen maksamattomien yhtiövastikkeiden takia, huoneiston huonon hoidon takia tai kun huoneistoa käytetään muuhun kuin sen käyttötarkoitukseen.
Hallintaanotto on sallittua myös, jos osakas ei noudata, mitä järjestyksen ylläpitämiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen tai jos huoneistossa eletään muita häiritsevästi. Häiriköinnin on oltava toistuvaa ja merkittävää. Naapurien kannattaakin kerätä todisteita esimerkiksi häiriön ajankohdista. On hyvä muistaa myös, että jokainen kokee erilaiset asiat häiritsevinä. Tarvittaessa juristi auttaa selvittämään, oikeuttaako häiriö hallintaanottoon.
Miten huoneiston hallintaanotto etenee
Ennen hallintaanottoa huoneiston omistajalle ja vuokralaiselle on annettava kirjallinen varoitus, jossa mainitaan huoneiston hallintaanoton uhka ja perustelut. Taloyhtiön hallitus päättää varoituksen antamisesta enemmistöpäätöksellä. Osakkeenomistaja voi selvitä tilanteesta maksamalla varoituksen antamisesta taloyhtiölle syntyneet kulut ja korjaamalla varoituksessa mainitut seikat.
Jos häiriö ei lopu varoitukseen tai osakkeenomistaja ei maksa varoituskuluja, hallintaanottopäätös voidaan tehdä. Hallintaanottopäätös tehdään yhtiökokouksessa, ja päätöksen on sisällettävä perustelut haltuunotolle ja haltuunoton kesto. Hallintaanotto kestää yhtiökokouksessa päätetyn määräajan, mutta enintään kolme vuotta. Päätös täytyy antaa osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja mahdollisille muille käyttöoikeuden haltijoille tiedoksi 60 päivän kuluessa sen tekemisestä. Osakkeenomistaja saa nostaa moitekanteen 30 päivän kuluessa tiedoksisaannista, jolloin asunto-osakeyhtiö voi joutua todistamaan, että haltuunotolle on perusteita.
Sekä varoitus että hallintaanottopäätös on toimitettava todisteellisesti kaikille huoneiston omistajille, eli sähköposti, tavallinen kirje tai puhelinsoitto eivät yleensä ole riittäviä keinoja. Tiedoksiannossa voidaan käyttää esimerkiksi haastemiestä. Jos huoneistossa on vuokralainen, kaikki tiedoksiannot on toimitettava myös hänelle.
Taloyhtiöllä on mahdollisuus korjata vahinko vuokratuloilla
Kun huoneisto on taloyhtiön hallinnassa, hallituksen on ryhdyttävä viipymättä etsimään siihen vuokralaista tai korjaamaan huoneistoa vuokrauskelpoiseksi. Vuokraus tehdään hallintaanoton ajaksi, minkä jälkeen huoneisto on palautettava osakkeenomistajalle. Jos huoneisto on jo vuokralla eikä nykyinen vuokralainen ole aiheuttanut ongelmia, huoneiston vuokraamista jatketaan ensisijaisesti hänen kanssaan.
Taloyhtiö saa kaikki vuokratulot ensin itselleen. Se saa periä voitosta hallintaanoton kulut, asunnon korjauskulut ja erääntyneet yhtiövastikkeet. Vasta loppuosa on maksettava osakkeenomistajalle, jos voittoa jää. Hallintaanotto ei siis välttämättä aiheuta taloyhtiölle taloudellista vahinkoa, vaikka osakkeenomistajalta itseltään ei saataisi perittyä kaikkia kuluja takaisin.
Juristi varmistaa, että hallintaanotto tehdään oikein
Hallintaanottoprosessissa juristin käyttäminen kannattaa, sillä hallintaanotossa voi tulla virheitä huolimattomuuden tai tietämättömyyden takia: päätökset voidaan tehdä väärin tai riittämättömillä perusteilla. Päätökset saatetaan myös antaa tiedoksi tavalla, joiden takia toimista tulee oikeudellisesti tehottomia eli ne jäävät merkityksettömiksi. Väärin tehty hallintaanotto voi aiheuttaa taloyhtiölle kalliit oikeudenkäyntikulut ja vahingonkorvaukset. Hallintaanoton juristikulut saa periä takaisin vuokrasta tai osakkeenomistajalta, joten taloyhtiön kannattaa aina varmistaa menettelyn lainmukaisuus.
Jos haluat ostaa Asunnon haltuunotto palvelun, lue lisää palvelustamme täältä tai ota yhteyttä.
Blogin kirjoittaja on asianajaja Kimmo Vainio.
