Yhteisomistussuhteet ovat toisinaan haastavia ja aiheuttavat riitaisuuksia liittyen yhteisen asunnon käyttöön, hoitoon tai kustannusten jakamiseen.

Yhteisomistus voi olla joko määräosaista tai jaotonta

Tyypillinen esimerkki jaottomasta yhteisomistuksesta on jakamaton kuolinpesä, jossa kukaan ei omista pesän esineistä mitään määräosaa vaan ainoastaan osuuden koko pesästä. Kuolinpesän jaoton yhteisomistus ja kuolinpesän osakkuus muuttuvat määräosaiseksi yhteisomistukseksi vasta perinnönjaon toimittamisella.

Yleensä yhteisomistus on määräosaista. Määräosainen yhteisomistus tarkoittaa sitä, että kukin yhteisomistaja omistaa tietyn määräosan yhteisomistuksessa olevasta omaisuudesta. Tällainen tilanne on esimerkiksi silloin kun henkilöt omistavat yhdessä asunto-osakkeet tai omakotitalon puoliksi (50/50). Lähtökohtaisesti yhteisomistajat voivat vapaasti sopia yhteisesti omistetun esineen käytöstä ja myynnistä niin kuin kaikista muistakin yhteisomistussuhteeseen liittyvistä asioista.

Yhteisomistussuhteita sääntelee yleislakina laki eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180). Yhteisomistuslaki on tahdonvaltaista ja siitä voidaan poiketa keskinäisin sopimuksin.

 

Osuuden myynti toiselle on helpoin keino päättää yhteisomistus

Helpoin ja suositeltavin vaihtoehto päästä eroon yhteisomistussuhteesta on tarjota osuuttaan toiselle yhteisomistajalle ostettavaksi. Mikäli toinen osapuoli omistaa asunnosta suuremman osuuden, ei suurempi omistussuhde sellaisenaan oikeuta häntä lunastamaan asuntoa itselleen. Myös vähemmän omistava osapuoli voi ostaa asunnon itselleen. Haasteeksi saattaa kuitenkin tulla ostohinnan määrittäminen. Erimielisyyttä aiheutuu usein alimmasta hyväksyttävästä kauppahinnasta sekä siitä, miten kauppahinnan jaossa otetaan huomioon toisen osapuolen mahdollisesti kustantamat korjaukset ja omaisuuden käyttö. Usein pyydetäänkin puolueetonta kiinteistönvälittäjää arvioimaan asunnon käypä hinta. Mikäli hinnasta päästään sopimukseen, päättyy prosessi yleensä kivuttomasti ja osapuolet jakavat myynnistä saadut varat omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa.

 

Miten yhteisomistus puretaan?

Mikäli asunnon yhteisomistajat eivät pääse keskinäiseen sopimukseen siitä, millä hinnalla ja millä ehdoilla asuntoa myydään, muodostuu tilanne myyntiä haluavan yhteisomistajan kannalta hankalaksi. Tällöin ainoaksi vaihtoehdoksi ratkaista tilanne jää hakea yhteisomistussuhteen purkua käräjäoikeudelta. Sen suorittaa käräjäoikeuden määräämä pesänjakaja tilanteissa, joissa omaisuus on saatu perintönä ja omaisuus on edelleen jakamaton, tai uskottu mies, jos omaisuus on hankittu muilla tavoin.

Oikeuden määräämän pesänjakajan tai uskotun miehen pyrkimyksenä on löytää sovinnollinen ratkaisu yhteisomistajien kesken. Viimeisenä keinona on myyntiluvan hakeminen käräjäoikeudelta. Pesänjakajalla tai uskotulla miehellä on viime kädessä oikeus luvan saatuaan myydä yhteisesti omistettu asunto.

Kun uskottu mies määrätään huolehtimaan asunnon myymisestä ja kauppahinnan jakamisesta, hänen toimivaltansa on rajattu koskemaan vain kyseistä tehtävää. Hänellä ei ole yleistä toimivaltaa hallinnoida omaisuutta eikä oikeutta kantaa ja vastata yhteisomistajien puolesta, määrätä käyttökorvauksista tai edustaa heitä yhteistä asuntoa koskevissa asioissa. Jos omistusosuuksien suuruudesta syntyy kiistaa uskotun miehen tultua määrätyksi, tulee asia saattaa tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Uskotun miehen määräämistä koskevan hakemuksen laatimisessa on noudatettava erityistä huolellisuutta, jotta hakemuksen sisältöön ei epähuomiossa sisällytetä uskotun miehen toimivaltaan kuulumattomia asioita. Uskotun miehen toimivaltaan ei kuulu yhteisomistajien keskinäisten taloudellisten riitaisuuksien ratkominen, eikä toimivalta ole rinnastettavissa pesänselvittäjän ja –jakajan toimivaltaan (esimerkiksi ositustilanteissa pesänselvittäjällä ja –jakajalla on laajat valtuudet puolisoiden välisten taloudellisten suhteiden selvittämiseen). Suosittelemme käyttämään asiantuntijaa hakemuksen tekemisessä sekä toisen yhteisomistajan tekemään hakemukseen vastaamisessa, jottei niihin sisällytetä uskotun miehen toimivaltaan kuulumattomia tehtäviä.