Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöt

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapito on yhtiön vastuulla siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Osakkaan taas on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat, kuten laatat, parketit ja kaapistot.

Vastuu osakkaan muutostyöstä

Yhtiön vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Esimerkiksi yhtiön hankkeena asennetut parvekelasit ovat yhtiön kunnossapitovastuulla. Myös osakkaan itse asentamat tai asennuttamat parvekelasit voivat tulla yhtiön kunnossapitovastuulle, mikäli yhtiökokouksessa nimenomaisesti näin päätetään. Pääsääntö kuitenkin on, että osakkaan muutostyönä asennetut parvekelasit ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. Se, että yhtiö on sallinut muutostyön tekemisen, valvonut remonttia tai hakenut tarvittavan rakennusluvan, ei siirrä kunnossapitovastuuta automaattisesti yhtiölle.

Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen. Usein on kyse esimerkiksi hanan vaihdosta tai osakkaan oma-aloitteisesta kylpyhuoneremontista. Osakkaan toimesta asennettu hana säilyy yhtiön kunnossapitovastuulla, jos se vastaa laadullisesti ja kunnossapitokustannuksiltaan yhtiön asentamia hanoja.

Vahingonkorvausvastuu

Kunnossapitovastuun jakautumisen kannalta merkitystä ei ole sillä, onko muutostyö nykyisen vai aiemman osakkaan toimesta tehty. Uusi osakas vastaa myös aiemman osakkaan tekemien tai teettämien muutostöiden kunnossapidosta. Tältä osin on tärkeää huomata, ettei vahingonkorvausvastuu siirry kuitenkaan uudelle omistajalle. Mikäli aiemman osakkaan virheellisesti toteuttama muutostyö aiheuttaa vahinkoa yhtiölle, ei yhtiö voi vaatia vahingonkorvausta nykyiseltä osakkeenomistajalta. Yhtiön ja nykyisen osakkaan välinen kunnossapitovastuu arvioidaan normaaliin tapaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännösten mukaisesti. Yhtiö voi vaatia korvausta aiemman remontin tehneeltä tai teettäneeltä osakkaalta, mikäli virheellisestä ja vahinkoa aiheuttaneesta remontista on kulunut alle kymmenen vuotta.

Ennallistamisvelvoite

Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Yhtiön vastuu koskee kuitenkin vain huoneiston sisäosien korjaamista perustasoon. Käytännössä ennallistamisvelvoitteen sisältö nousee esille esimerkiksi kosteusvauriokorjauksen yhteydessä.

Jos esimerkiksi yläkerrasta on valunut vedet alakerran asuntoon, vastaa yhtiö alakerran asunnon korjaamisesta, sillä vesi on tullut alakerran asuntoon yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen läpi. Yhtiön vastuu rajoittuu kuitenkin vain perustasoon. Jos osakas on esimerkiksi rakentanut vaatehuoneeseen saunan, ja sauna pitää kosteusvauriokorjauksen vuoksi purkaa, rajoittuu yhtiön vastuu tilan saattamiseen kuivatilaksi. Osakas vastaa kustannuksista, jotka aiheutuvat muutosten purkamisesta. Mikäli osakas haluaa saunan takaisin, vastaa hän myös saunan rakentamisen kustannuksista.

Hankaluuksia taloyhtiöissä aiheuttavat muutostyöt, jotka on tehty osakkaan toiveesta yhtiön rakentamisvaiheessa. Alkuperäinen taso yhtiössä on yhtiön tai rakennuttajan toimesta toteutettu taso. Mikäli osakkeenomistaja on rakentamisvaiheessa tilannut tai myöhemmin tehnyt huoneistoonsa sisustuksellisia lisäyksiä tai asentanut lisävarusteita ja – rakenteita, ja niiden johdosta huoneiston korjauskustannukset ovat merkittävästi suuremmat kuin perustason mukaisia tiloja korjattaessa, osakkeenomistaja vastaa itse niiden kunnossapidosta ja ennalleen saattamisesta aiheutuvista lisäkustannuksista.