Osakkaan vai taloyhtiön vastuu kunnossapito- ja muutostöistä

Asunnon kunnossapitovastuusta yleisesti

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapito on taloyhtiön vastuulla siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Taloyhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Taloyhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Osakkaan taas on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat, kuten laatat, parketit ja kaapistot.

Vastuu osakkaan tekemästä muutostyöstä

Taloyhtiön vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Esimerkiksi taloyhtiön hankkeena asennetut parvekelasit ovat yhtiön kunnossapitovastuulla. Myös osakkaan itse asentamat tai asennuttamat parvekelasit voivat tulla taloyhtiön kunnossapitovastuulle, mikäli yhtiökokouksessa nimenomaisesti näin päätetään. Pääsääntö kuitenkin on, että osakkaan muutostyönä asennetut parvekelasit ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. Se, että taloyhtiö on sallinut muutostyön tekemisen, valvonut remonttia tai hakenut tarvittavan rakennusluvan, ei siirrä kunnossapitovastuuta automaattisesti yhtiölle.

Taloyhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu taloyhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen. Usein on kyse esimerkiksi hanan vaihdosta tai osakkaan oma-aloitteisesta kylpyhuoneremontista. Osakkaan toimesta asennettu hana säilyy taloyhtiön kunnossapitovastuulla, jos se vastaa laadullisesti ja kunnossapitokustannuksiltaan taloyhtiön asentamia hanoja.

Vahingonkorvausvastuu osakkaan tekemästä muutostyöstä

Kunnossapitovastuun jakautumisen kannalta merkitystä ei ole sillä, onko muutostyö nykyisen vai aiemman osakkaan toimesta tehty. Uusi osakas vastaa myös aiemman osakkaan tekemien tai teettämien muutostöiden kunnossapidosta. Tältä osin on tärkeää huomata, ettei vahingonkorvausvastuu siirry kuitenkaan uudelle omistajalle. Mikäli aiemman osakkaan virheellisesti toteuttama muutostyö aiheuttaa vahinkoa taloyhtiölle, ei taloyhtiö voi vaatia vahingonkorvausta nykyiseltä osakkeenomistajalta. Taloyhtiön ja nykyisen osakkaan välinen kunnossapitovastuu arvioidaan normaaliin tapaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännösten mukaisesti. Taloyhtiö voi vaatia korvausta aiemman remontin tehneeltä tai teettäneeltä osakkaalta, mikäli virheellisestä ja vahinkoa aiheuttaneesta remontista on kulunut alle kymmenen vuotta.

Oikeusturvavakuutus on ottamasi vakuutus, joka korvaa sinulle mm. lakimieskulujasi, jos olet osapuolena riita-asiassa.

Ennallistamisvelvoite – vastaako osakas vai taloyhtiö?

Taloyhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Taloyhtiön vastuu koskee kuitenkin vain huoneiston sisäosien korjaamista perustasoon. Käytännössä ennallistamisvelvoitteen sisältö nousee esille esimerkiksi kosteusvauriokorjauksen yhteydessä.

Jos esimerkiksi yläkerrasta on valunut vedet alakerran asuntoon, vastaa taloyhtiö alakerran asunnon korjaamisesta, sillä vesi on tullut alakerran asuntoon taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen läpi. Taloyhtiön vastuu rajoittuu kuitenkin vain perustasoon. Jos osakas on esimerkiksi rakentanut vaatehuoneeseen saunan, ja sauna pitää kosteusvauriokorjauksen vuoksi purkaa, rajoittuu taloyhtiön vastuu tilan saattamiseen kuivatilaksi. Osakas vastaa kustannuksista, jotka aiheutuvat muutosten purkamisesta. Mikäli osakas haluaa saunan takaisin, vastaa hän myös saunan rakentamisen kustannuksista.

Hankaluuksia taloyhtiöissä aiheuttavat muutostyöt, jotka on tehty osakkaan toiveesta rakentamisvaiheessa. Alkuperäinen taso taloyhtiössä on yhtiön tai rakennuttajan toimesta toteutettu taso. Mikäli osakkeenomistaja on rakentamisvaiheessa tilannut tai myöhemmin tehnyt huoneistoonsa sisustuksellisia lisäyksiä tai asentanut lisävarusteita ja – rakenteita, ja niiden johdosta huoneiston korjauskustannukset ovat merkittävästi suuremmat kuin perustason mukaisia tiloja korjattaessa, osakkeenomistaja vastaa itse niiden kunnossapidosta ja ennalleen saattamisesta aiheutuvista lisäkustannuksista.

Haluatko ensisijaisesti sovinnon?

Vastuukysymyksiin liittyvä riidat ovat usein raskaita kokemuksia niihin mukaan joutuville. Mikäli riita joudutaan viemään oikeuden ratkaistavaksi, se saattaa kestää useita vuosia. Vaikka osapuoli voittaisikin lopulta juttunsa, mikään ei korvaa menetettyjä yöunia, pitkää jatkunutta epävarmuutta ja huolta. Kiinteistölakimiestemme tärkein tehtävä on pyrkiä ensisijaisesti ratkaisemaan neuvottelemalla kiinteistökauppavirheistä johtuvat ongelmat.

Juristin hankkiminen heti riidan alkuvaiheessa selventää asiaa ja vie sitä oikeiden argumenttien kautta eteenpäin. Toisinaan neuvottelut eivät yrityksistä huolimatta johda tulokseen ja joudutaan käräjätielle. Tässä vaiheessa voidaan vielä pohtia mahdollisuutta tuomioistuinsovitteluun, jonka etuina ovat nopeus, edullisuus ja lopullisuus. Sovintomenettelyn onnistuessa laaditaan yleensä sovintosopimus, jonka käräjäoikeus vahvistaa sovinnoksi asiassa.

Jätä yhteydenottopyyntö

Kenttä on validointitarkoituksiin ja tulee jättää koskemattomaksi.