Kiinteistökaupan virheet

Kiinteistöllä tarkoitetaan maanomistuksen itsenäistä yksikköä, joka on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin. Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistöinä mm. tilat ja tontit.

Kiinteistöihin katsotaan kuuluvaksi myös kaikki se, mikä kuuluu kiinteistöön sen ainesosana ja tarpeistona. Kiinteistön ainesosia ovat maapohjan substanssi (esimerkiksi multa ja sora) ja kasvu (kuten metsä ja vilja) sekä sellaiset rakennukset, jotka kuuluvat kiinteistöön sen ainesosina. Tällaisia ovat kiinteistön käyttötarkoitusta pysyvästi palvelemaan tarkoitetut kiinteistönomistajan rakennukset. Ainesosia ovat lisäksi kiinteät rakennelmat ja laitteet, kuten johdot ja kaivot. Tarpeistoa on esimerkiksi kiinteistön käyttöä palvelemaan tarkoitetut irtaimet esineet, kuten avaimet ja tikkaat. Lisäksi kiinteistöön voi kuulua myös erityisiä etuuksia, osuuksia yhteisistä alueista sekä rasiteoikeuksia (esimerkiksi tieoikeus), jotka sijaitsevat toisten kiinteistöjen alueella.

Määräalalla tarkoitetaan kiinteistön rajoiltaan määrättyä aluetta. Määräala syntyy tyypillisesti siten, että kiinteistön omistaja luovuttaa kiinteistöstään rajoiltaan määritetyn alueen toiselle henkilölle (tai yhteisölle). Määräala erotetaan omaksi kiinteistökseen lohkomalla. Kun kiinteistöstä luovutetaan määräala, on kaupassa noudatettava samoja muotosäännöksiä kuin kiinteistön kaupassakin. Kauppa on tehtävä kirjallisesti ja molempien osapuolten on allekirjoitettava kauppakirja. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Määräalalle on haettava lainhuutoa samoin edellytyksin kuin kiinteistöllekin.

Kiinteistöjen kaupoissa on yleistä, että ostaja pettyy kaupan kohdetta koskevissa odotuksissaan. Pettymyksessä on usein kysymys ostajan henkilökohtaisesta kokemuksesta. Kauppa ei välttämättä tunnu enää kaupanteon jälkeen yhtä onnistuneelta, jos jokin kiinteistön ominaisuus ei vastaakaan ostajan odotuksia. Toisaalta pettymyksestä voi olla lyhyt matka oikeudelliseen luonnehdintaan virheestä.

Myyjän vastuulle eivät kuulu kiinteistön normaalista ikääntymisestä johtuvat korjaukset. Omakotitalo vaatii ikääntyessään huoltoa ja korjausta. Yleensä kiinteistön kauppahinnassa on pyritty huomioimaan nykyiset ja tulevat korjaustarpeet. Normaaleihin ikääntymisestä johtuviin vikoihin kuuluu esimerkiksi alkuperäiskunnossa ostetun 1950 -luvun omakotitalon jossain vaiheessa vuotava peltikatto tai likavesiviemärin rikkoutuminen ja tukkeutuminen. Tällöin kaupanteon jälkeen ehkä piankin ilmenevistä korjauskustannuksista on turha valittaa myyjälle. Ne kuuluvat talon normaalin ikääntymisen korjauksiin. Ostaessaan talon ostajan oletetaan ymmärtävän, että on vain ajan kysymys, koska peruskorjaamaton katto tai viemäristö tulee käyttöikänsä päähän. Rakennuksen eri osilla on eripituiset tekniset käyttöiät. Mikäli myyjä on myyntihetkellä kuitenkin tiennyt kattovuodosta ja jopa korjaillutkin sen aiheuttamia vaurioita ja selvästi salannut asian, hän saattaa olla vastuussa ainakin osasta kustannuksista.

Maakaari painottaa myyjän velvollisuutta kertoa ostajalle varsin laajasti kiinteistön laadusta ja sitä koskevista muista asioista ennen kaupantekoa. Kiinteistössä on virhe esimerkiksi silloin, jos se ei vastaa sovittua eli myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi

Yleensä riitojen syynä on piilevä eli salainen virhe. Silloin ostaja ei ole voinut huomata virhettä normaalitarkastuksessa eikä myyjäkään ole virheestä tiennyt. Salaisessa virheessä myyjältä saatava hyvitys on yleensä pienempi kuin tilanteessa, jossa virhe on ollut tiedossa, mutta myyjä on esimerkiksi jättänyt kertomatta siitä. Laissa painotetaan salaisen virheen kohdalla virheen merkittävyyttä. Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi vastaavan ikäisistä, vastaavan hintaisista ja vastaavan kuntoisista kiinteistöistä. Salaista virhettä arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin siten, että uudemmalta rakennukselta voidaan edellyttää parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa kuin vanhemmalta. Toisaalta on hyvä muistaa, että eri aikakausina on rakennettu eri tavoin ja vanhemmat kohteet saattavat olla joissain suhteissa laadultaan parempia kuin uudemmat.

Kiinteistökaupassa myyjän vastuuaikaan virheestä vaikuttaa se, onko myyjä yksityinen henkilö vai elinkeinonharjoittaja. Jos kyseessä on kahden yksityishenkilön välinen kauppa, myyjällä on vastuu virheestä viiden vuoden ajan. Tapauksissa, joissa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, vastuuaika voi olla pidempi.

Jos kyseessä on yksityishenkilön ja ammattimaisesti kiinteistöjä myyvän tai rakentavan elinkeinonharjoittajan välinen kauppa, myyjän vastuuajan pituus voi olla 10 vuotta.
Käytetyn omakotitalon ostaja voi ilmoittaa talon virheestä myyjän sijasta myös talotehtaalle, urakoitsijalle tai rakentajalle, jolta myyjä tai edellinen omistaja on ostanut talon tai palvelun. Talotehtaat tai muut yrittäjät vastaavat kuitenkin vain sellaisista virheistä, joista he olisivat vastuussa omalle sopijapuolelleen.

Virheestä ja virheeseen perustuvista vaatimuksista pitää ilmoittaa myyjälle kohtuuajassa siitä, kun virheen on huomannut. Kohtuullisen ajan määrittelyssä otetaan huomioon se, että ostajan pitää usein ensin selvitellä virhettä ja sen korjauskustannuksia.

Jos ostaja reklamoi virheestä, hänen on tehtävä se myyjälle ennen virheen korjaamista ja varattava myyjälle mahdollisuus tulla toteamaan virhe. Virheestä kannattaa ottaa kuvia ennen korjausta mahdollisia kiistatilanteita varten. Virheen korjaamisesta kannattaa pyytää kirjallisia tarjouksia useammalta korjausfirmalta.