Asuntokaupan virheet

Asuntokauppa tarkoittaa kaupankäyntiä asunto-osakkeilla ja niihin rinnastettavilla yhteisöosuuksilla, jotka oikeuttavat asuinhuoneiston omistamiseen. Silloin, kun kauppaan sisältyy maa-alue (tontti), puhutaan kiinteistökaupasta. Kiinteistökaupan tekeminen on muotovaatimuksiltaan tarkempaa kuin tavallinen asuntokauppa.

Asuntokauppaa säädellään asuntokauppalaissa (AsKL 23.9.1994/843). Asunto-osake on irtainta omaisuutta, joka antaa yhtiön osakerekisteriin merkitylle omistajalle sekä oikeuksia että velvollisuuksia. Oikeuksista keskeisin on oikeus pitää tiettyä huoneistoa hallussa ja käyttää siihen liittyviä yhtiön tiloja. Velvollisuuksista keskeisin on velvollisuus yhtiövastikkeen maksamiseen.

Asunnon myyjä vastaa tiedoista, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Kiinteistönvälittäjän käyttäminen ei poista myyjän vastuuta. Asunnosta annetuilla tiedoilla on merkitystä silloin, jos ostaja kaupan jälkeen ilmoittaa asunnon virheestä.

Käytetty asunto ei ole uusi. Lähtökohtaisesti käytetyn asunnon kaupasta on aina kysymys silloin, kun asunto on myyty vähintään kerran aiemmin. Vastaremontoitu asunto maksaa yleensä enemmän kuin sellainen, jossa asumisen jäljet näkyvät. Asuntojen myyntihinnoissa otetaan huomioon mm. asunnon kunto ja sijainti sekä taloyhtiöön mahdollisesti tulevat suuret remontit, jotka vaikuttavat yhtiövastikkeisiin.

Käytetyn osakehuoneiston myyjä on vastuussa asunnon virheistä kahden vuoden ajan. Erityistapauksissa, joissa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, vastuuaika voi pidentyä.

Virheenä pidetään myös sitä, jos myyjä on antanut alueen ympäristöstä tai palveluista väärän tai harhaanjohtavan tiedon tai jättänyt merkittävän tiedon kokonaan antamatta. Myyjä on esim. salannut tiedon asunnon läheisyyteen rakennettavasta rautatiestä tai siitä, että asunnossa tehdyt muutostyöt on tehty luvatta.

Käytetyn asunnon virheen arvioinnissa keskeistä on kauppasopimuksen sisältö, myyjän antamat tiedot sekä ostajan tarkastusvelvollisuus.

Käytetyn asunnon kaupassa valitus koskee usein virhettä, josta myyjä ei ole tiennyt eikä ostajakaan ole voinut sitä ennen kaupantekoa havaita. Kuntotarkastuksetkaan eivät kuitenkaan välttämättä tuo esiin piilevää virhettä. Sekä piilevien virheiden että niiden korjauskustannusten pitää olla merkittäviä poikkeamia, ennen kuin myyjä on niistä vastuussa. Asunnon vian tai puutteen on aiheutettava se, että kaupan kohteen voidaan sanoa olevan merkittävästi huonompi kuin mitä ostajalla on ollut aihetta edellyttää kauppaa tehtäessä. Oikeuskäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa on lähdetty siitä, että ostajan on siedettävä tietyt vähäiset poikkeamat kaupan kohteessa myös silloin, kun kohde ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Jos myyjä salaa selkeän virheen, hän voi joutua siitä jälkikäteen vastuuseen. Myyjän ei kuitenkaan tarvitse erikseen esitellä esimerkiksi maton alla olevaa parketin naarmua. Ostajan pitää huomata se ennakkotarkastuksessa.

Asunnosta markkinoinnissa annetut tiedotkin vaikuttavat virheen arvioimiseen. Jos esitteessä on kunnon kohdalla merkintä ”Hyvä”, ostajalla on oikeus odottaa saavansa hyväkuntoisen asunnon. ”Tyydyttävä” ja ”Välttävä” merkinnät viittaavat yleensä ainakin pintojen korjaustarpeisiin tai rakennuksen ikääntymiseen.

Ostajalla on oikeus luottaa myyjän tai tämän edustajan antamiin tietoihin, eikä hänen tarvitse tarkastaa niitä, ellei siihen ole erityistä tarvetta. Sellainen erityinen syy, jonka perusteella ostajan tulisi tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyys, voi olla esim. myyjän antama erityinen kehotus annettujen tietojen tarkistamiseen. Myyjän ostajalle antaman erityisen tarkastuskehotuksen pitää kuitenkin olla riittävän yksilöity ollakseen tehokas.

Lähtökohtaisesti myyjä vastaa ostajalle kaikista tiedoista, jotka ostajalle on annettu – myös esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen tiedoista. Huoneistoa koskeva yhtiön velkaosuus tai yhtiövastike on ilmoitettava oikein. Myyjän on myös kerrottava tulossa olevista, merkittävistä peruskorjauksista, jotka nostavat yhtiövastiketta. Jos myyjä joutuu antamaan ostajalle hinnanalennusta isännöitsijäntodistuksen väärän tiedon vuoksi, hän voi vaatia korvausta taloyhtiöltä tai isännöitsijältä.

Yhtiö vastaa huoneiston rakenteista ja siellä olevista perusjärjestelmistä. Rakenteellisia vikoja ovat esim. seinissä, katossa ja lattioissa esiintyvät erilaiset viat, kuten murtumat, halkeamat ja painumat. Yhtiön vastuulle kuuluvat myös huoneiston sisäpuoliset eristeet eli lämmön-, äänen- ja vedeneristeet. Varsinkin vedeneristeiden kunnossapitovastuista syntyy usein erimielisyyttä.

Mikäli asunnosta löytyy virhe, esimerkiksi kosteusvaurio, vastaa taloyhtiö rakenteiden korjauskuluista ja asunnon omistaja puolestaan pintojen korjauksesta. Tällaisessa tilanteessa myyjältä ei siis automaattisesti kannata vaatia hyvitystä. Osakkeenomistaja on vastuussa myös tekemistään muutostöistä, vaikka asunto-osakeyhtiö olisikin valvonut remonttia.

Kunnossapitovastuun jakautumisen selvittäminen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä vaatii usein asiantuntija-apua. Jos esimerkiksi  kylpyhuoneen seinässä tai lattiassa olevat laatat ovat irronneet, kunnossapitovastuuseen vaikuttaa laattojen irtoamisen syy. Jos kysymys on vedeneristyksen pettämisestä, vastuu kuuluu yhtiölle. Jos laatat ovat irronneet kiinnitysaineen pettämisen vuoksi, vastuu kuuluu asunnon omistajalle.

Selvittelystä aiheutuvat kustannukset saattavat nousta merkittäviksi verrattuna korjauskustannuksiin. Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvittelykuluista.

Yhtiöjärjestyksellä voidaan poiketa kunnossapitovastuuta koskevasta pääsäännöstä. Erityisesti erillisistä pientaloista koostuvissa taloyhtiöissä, paritaloyhtiöissä ja joissakin vanhoissa taloyhtiöissä yhtiöjärjestys saattaa poiketa tavanomaisesta ja kunnossapitovastuuta on siirretty yhtiöltä osakkaalle. Niissä omistajan korjausvastuu voi olla huomattavasti laajempi kuin tavallisissa taloyhtiöissä. Jotta kaikki laista poikkeavat vastuunjaot ja käytännöt velvoittaisivat osakkaita, pitää ne olla kirjattuna yhtiöjärjestykseen mahdollisimman yksiselitteisesti. Pääsääntöisesti on noudatettava asunto-osakeyhtiölakia, jos siitä ei ole yhtiöjärjestyksessä poikettu.

Maksimiaika käytetyn asunnon virheestä vetoamiseen on kaksi vuotta asunnon luovutuksesta, kun kyse on kahden yksityishenkilön välisestä kaupasta.

Virheestä pitää ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Kohtuullisen ajan määrittelyssä otetaan huomioon se, että ostajan pitää usein ensin selvitellä virhettä ja sen korjauskustannuksia. Kohtuullisena aikana on yleensä pidetty noin 4-5 kuukautta.

Kahden vuoden valitusaika voi pidentyä vain erityistapauksissa, kun myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai arvottomasti.