Pinta-alavirheet tavallisia kiinteistökaupoissa
Valtioneuvoston päätös asuntojen markkinoinnista edellyttää, että kiinteistöä myytäessä on ilmoitettava huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Käytäntö kuitenkin vaihtelee ja usein myynti-ilmoituksissa huoneiston pinta-ala ilmoitetaan jopa huomattavasti oikeaa suuremmaksi. Ostaja saattaa maksaa varastotiloista asuinneliöiden hinnan.
Rakentamista ja korjausrakentamista koskevat maankäyttö- ja rakennuslaki, siihen liittyvät asetukset sekä niiden nojalla annetut Suomen rakentamismääräyskokoelman määräykset. Rakentaminen tulee tehdä säännösten ja asemakaavan mukaisesti.
Rakennushankkeessa on noudatettava säännöksiä, jotka ovat olleet voimassa lupaa haettaessa. Rakennusvalvonta käsittelee hakemuksia niillä tiedoin, joita sille on annettu. Vastoin yleistä käsitystä rakennusvalvonta ei valvo rakentamista koskevien säännösten ja lupapäätöksen noudattamista. Tästä ovat vastuussa rakennuttajan lisäksi hankkeen pääsuunnittelija ja vastaava työnjohtaja. Rakennusvalvonta valvoo suunnittelijoiden pätevyyttä ja ottaa asiakirjat vastaan.
Alle 2,4 metriä korkeaa tilaa ei saa myydä asuintilana
Asuinhuoneiden vähimmäiskoko ja muoto sekä pienin sallittu huonekorkeus
määrätään Asuntosuunnittelua koskevissa määräyksissä (G1). Sen mukaan asuinhuoneen korkeuden tulee olla vähintään 2,4 m pientalossa. Tila, jonka korkeus on alle 2,4 m, ei voi olla asuinhuone rakentamista koskevien säännösten mukaan. Matalat ”huoneet” ovat ns. muita asumista palvelevia tiloja.
Huoneistoala lasketaan huoneistoa rajoittavien seinien mukaan ja siitä vähennetään kantavien ja koko rakennukselle välttämättömien rakennusosien pinta-ala. Huoneistoalaan laskettavien tilojen huonekorkeuden tulee yleensä vastata asuinhuoneiden huonekorkeutta.
Kun rakennuslupahakemuksen sisällöstä ja määräysten mukaisuudesta vastaa
rakennusluvan hakija, hyväksytyllä rakennusluvalla tai suoritetulla lopputarkastuksella ei ole suoraa merkitystä pinta-alavirheen olemassaoloa arvioitaessa. Rakennusvalvonnan leima papereissa ei tee asunnosta virheetöntä.
Vanhoissa omakotitaloissa moni kellarikerros on saneerattu lisätilan tarpeessa luvan kanssa asuinkäyttöön. Taloa myytäessä alle 2,4 metriä korkeat aputilat on myyty asuintiloina. Myönnetyllä rakennusluvalla todistetaan ostajalle, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt tilat asuinkäyttöön. Tämä ei kuitenkaan suoraan pidä paikkaansa, kuten edellä oli todettu.
Tiloja, jotka ovat matalampia kuin 2,4 m, ei saa laskea asuinhuoneiksi, vaikka piirustuksiin tila olisi nimetty esim. ”makuuhuoneeksi”. Kyseessä on matala huonetila, ei asuinhuone.
On myös huomattava, että vaikka tilan korkeus olisi suurempi kuin 2,4 m, niin asuinhuoneena ei pidetä esimerkiksi eteistä, käytävää, kylpyhuonetta eikä muuta sellaista tilaa. Asuinhuone on huonetila, joka on ensisijaisesti tarkoitettu jatkuvaan asumiskäyttöön. Näin tämä asia määritellään rakentamista koskevissa määräyksissä.
Asuntojen myyntiesitteitä lukiessa törmää kuitenkin toistuvasti tilanteisiin, joissa esimerkiksi kellariin rakennettua matalaa tilaa myydään samaan hintaan asuintilojen kanssa. Tilanteen korjaaminen edellyttäisi kiinteistönvälitystoiminnan käytäntöjen ja hyvän kiinteistönvälitystavan selkeyttämistä.
Henri Alinen
Käsitteitä ja määräyksiä pinta-aloista
– RakMK G1 Asuntosuunnittelu
– RT 12-11055 Rakennuksen pinta-alat SFS 5139
– Asunto-osakeyhtiölaki; Asunto-osakeyhtiöt, huoneistoala yhtiöjärjestyksessä ilmoitetaan rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjen mittaustapojen mukaan ja edelleen mittausta säätelee Valtioneuvoston asetus, jonka mukaan käytetään SFS 5139 määriteltyä huoneistoalan laskemismenetelmää.
– Valtioneuvoston päätös asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista edellyttää, että ilmoitetaan erikseen asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat.
Asunto- ja kiinteistökaupassa pinta-alojen laskemisessa ja ilmoittamisessa käytetään standardin mukaista huoneistoalaa
Kerrostalot
Kerrostaloissa asuintiloja ovat asuinhuoneiston kaikki tilat.
Asuintilojen pinta-ala = huoneiston huoneistoala.
Pientalo
Asuintiloja ovat asumisen toimintoihin RakMK G1:n mukaan tarvittavat tilat.
Huom! Ei tekniset tilat, ulkovarasto tai autotalli, vaikka sijaitsevat samassa rakennuksessa.
Asuinhuoneen vaatimukset
- vähintään 7 m2
- ei lasketa alle 1600 mm korkeita tiloja, mitataan kohtisuoraan lattiapinnasta
- asuinhuoneen huonekorkeus kerrostaloissa vähintään 2500 mm ja pientaloissa 2400 mm
- asuinhuoneessa tulee olla ikkuna ja sen pinta-alan tulee olla vähintään 1/10 huonealasta; ikkunan tulee olla avattava ainakin osin ja yhteyden oltava välittömästi ulkoilmaan; poikkeuksia ovat lasiterassit, valokatot yms.
- asuinhuoneen lattian tulee olla pääikkunaseinän kohdalla olevan maanpinnan yläpuolella; tästä voidaan vähäisesti poiketa, yleensä rakennustarkastajan luvalla. Rakennusluvassa on kaikille huonetiloille annettu käyttötarkoitusta ilmaiseva nimi.
